Proškrtané menu pražských bytů. Levné skoupili predátoři, zbylé nechali majitelé u ledu
18. 8. 2023 Jaroslav Bukovský
Bytový trh v Praze o prázdninách vydatně zhubl. Prodejci během července nabízeli v metropoli nejméně bytů za poslední rok. Nešlo přitom primárně o efekt „okurkové sezony“, ale o zatím poslední dějství trendu, který trvá už od sklonku minulého roku. Oproti listopadu loňského roku tak bylo v létě na trhu takřka o pětinu méně bytů. Důvodem je unikátní situace na realitním trhu, kdy se část majitelů rozhodla odložit prodej na lepší časy, stejně jako přítomnost aktivních investorů ochotných a schopných skoupit za přijatelnou cenu to atraktivnější, co na trhu zbývá.
„Prodávající v očekávání opětovného nárůstu cen vyčkávají s prodejem, a kupující již naopak masivně realizují nákupy, protože již predikují totéž a chtějí profitovat z prozatím nejvíce vyklesaných cen,“ uvádí jednatel společnosti Swiss Life Select Reality David Hegner.
Tato kombinace chování obou tržních stran podle něho vede k vyprázdnění pražského nabídkového trhu. Z něho přitom mizejí hlavně byty, které se dají potenciálně nejlépe pronajmout.
„Především malé byty jedna a dva plus jedna prošly od minulého roku výraznou cenovou korekcí a zároveň jsou v hledáčku investorů. Tyto byty se tak dotkly svého pomyslného dna, tedy ceny, za kterou jsou investoři již ochotni kupovat, a na této úrovni dochází k masivnímu luxování trhu,“ uvádí ekonom portálu Videobydleni.cz Jakub Veverka.
Podle znalců nabídková situace odráží blízkost realitního dna. Jak uvádějí statistiky portálu sReality, prodejci nabízeli v červenci v Praze 6750 bytů, tedy nejméně od července loňského roku. Nejvíce bytů, takřka osm a půl tisíce, přitom v nabídce figurovalo loni v listopadu. Od té doby počet bytů v nabídce setrvale klesá. Pánem situace jsou přitom na rozdíl od minulých let kupující, kteří momentálně na trhu tahají za pomyslný delší konec lana. I kvůli tomu hledají majitelé raději alternativní řešení.
„Majitelé tak volí raději cestu pronájmu, která sice není finančně tak zajímavá, ale pomůže jim překlenout dobu, než poptávka a s ní i ceny opět vyrostou,“ zdůrazňuje mluvčí portálu Bezrealitky František Brož. Z nabídky podle něho mizejí především specifické nemovitosti, ať už ty levné, nekvalitní, nebo naopak drahé a složité na prodej.
„Velice se zúžil také prémiový segment, který je hodně závislý na emocích, tedy vysoké poptávce, která je schopná impulzivně vyšroubovat ceny,“ dodává Brož. Velká část majitelů, která uvažovala o prodeji, to zároveň už navíc v nedávné minulosti udělala.
Právě změna struktury nabídky, ze které vypadly nejčastěji relativně levnější či méně „kvalitní“ byty, vedla k mírnému růstu průměrné ceny pražských bytů. Jak například uvádějí statistiky portálu RealityMix, vzrostla v červenci i v srpnu cena bytů v rozhodující většině pražských městských čtvrtí. Mírný růst cen v Praze potvrzují i červencová data sReality.
Zatímco metr čtvereční pražského bytu stál v červnu v průměru 124,9 tisíce korun, v červenci to už bylo téměř o tisícovku více. To je podle lidí z realitní branže zatím částečně technickým důsledkem toho, že na trhu zůstaly vesměs dražší byty, někdy až vzhledem k současné úrovni poptávky s nerealistickými cenovkami.
„Jde do jisté míry o optický klam daný úbytkem levnějších nemovitostí z nabídky, což platí nejen pro Prahu, ale i zbytek republiky,“ zdůrazňuje Brož. Sílící poptávka ve specifických částech trhu stejně jako z různých důvodů zadrhnutý trend letošního poklesu cen realit vydatně přiživují naděje na brzký obrat trhu.
„Roste očekávání prodávajících v obrat cen na trhu nemovitostí, primárně spolu s koncem roku. Během prvního čtvrtletí příštího roku je navíc očekáván pokles ceny financování, když úroky hypoték půjdou zřejmě dolů,“ analyzuje psychologii prodávajících hypoteční expert společnosti Broker Trust Libor Vojta Ostatek s tím, že důsledkem je opět stažení části prodejců z trhu.
Růstu cen může pomoci i letní krok České národní banky, která zrušila limit pro podíl výše měsíční splátky na měsíčním příjmu žadatele. Hypoteční sazby zároveň po několik měsíců mírně klesají, zásadnější zlom v ceně hypoték přitom může nastat ještě letos, a to pokud ČNB sníží svou základní sedmiprocentní sazbu.
Ačkoli většina trhu sází na první snížení sazeb až v prvních měsících příštího roku, část odborné veřejnosti časuje start éry uvolňování měnové politiky v Česku už na závěr letošního roku. Nižší sazby se pak obvykle rychle přelévají do úroků z hypoték. Výsledkem bude oživení trhu, a tedy i cen.
„Majitelé prodej nemovitostí časují a v současnosti předpokládají, že citelně za víc mohou prodat zhruba za jeden až dva roky,“ uvádí nezávislý realitní investor Libor Váka. Celý realitní trh se podle něho stabilizoval nad očekávání rychle. „Předpokládám, že do jara 2024 budou ceny na podobných hodnotách jako před ‚krizí‘ a bude se čekat na spouštěcí moment dalšího růstu cen nemovitostí, kterým budou především úrokové sazby u hypoték,“ dodává Váka.
