Nabídka projektů nájemního bydlení v segmentu built to rent se zvyšuje. Vznikají především v Praze

V dostupnosti vlastnického bydlení je na tom Česká republika pořád velmi špatně.  Podle takzvaného C-G Indexu, který zpracovává společnost Central Group, se v rámci celé Evropy stále drží na chvostu. Koncem roku 2024 na tom byla nejhůře z celé Evropy. Například průměrný 70metrový byt jsou si lidé v Praze schopni pořídit za 14,7 průměrného hrubého ročního platu. 

A na této tristní situaci nic nemění ani fakt, že ve srovnání s počátkem roku 2022 jde o určitý pokles. Tehdy se průměrný pražský byt dal pořídit za 17,3 hrubých ročních platů.

Ani u našich východních sousedů na tom ale lidé nejsou o mnoho lépe. Na nový byt v Bratislavě si musí celý svůj hrubý plat odkládat bezmála patnáct let, konkrétně 14,6 roku. V Rakousku však zájemcům o koupi bytu ve Vídni stačí 8,3 průměrných ročních platů, ještě méně pak v německém Berlíně. Tam si podle CG-Indexu svůj nový 70metrový byt lidé pořídí za osm průměrných ročních platů.

VIDEO:  S cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj pro FLOW

Není tedy divu, že se poptávka po bydlení v nájmu zvyšuje a s největší pravděpodobností poroste i nadále. Na základě průzkumu a prognózy Asociace nájemního bydlení a společnosti BTR Consulting by do roku 2030 mohlo v nájmu bydlet až 25 procent lidí. Ve srovnání s našimi západními sousedy, respektive evropským průměrem, je to ale stále velmi nízké číslo. Podle Eurostatu (2022) v Německu v nájmu žije více než 53 procent obyvatel, v Rakousku každá druhá rodina. Evropský průměr činí téměř 31 procent.

Jak vyplynulo z analýzy pražského Institutu plánování a rozvoje, v důsledku nedostatečné výstavby je na tom Praha ale velmi špatně i co se týče dostupnosti nájemního bydlení, respektive ve výši nájmu v poměru k průměrným disponibilním příjmům domácností. 

Trh nájemního bydlení zajímá nové hráče

Developeři a investoři jsou si zájmu o nájemní bydlení vědomi a v segmentu BTR (built to rent) vidí zajímavý potenciál. „Na základě námi sledovaných dat se v první polovině roku 2024 zvýšil počet potvrzených projektů a bytů v přípravě o celkem tisíc pět set jednotek a v naší databázi jich registrujeme již téměř jedenáct tisíc,“ uvedla Zuzana Chudoba, výkonná ředitelka společnosti BTR Consulting.

Největšími hráči na pražském trhu institucionálního bydlení jsou již delší čas společnosti AFI Home , SIKO , Trigema a také Dostupné bydlení České spořitelny . A ačkoli se v průběhu prvních šesti měsíců roku 2024 díky snižujícím se sazbám hypotečních úvěrů pozornost developerů rezidenčních projektů opět zaměřila na individuální kupce, zájem o výstavbu projektů pro dlouhodobý pronájem přetrvává.

V první polovině loňského roku začali stavět, případně oznámili plány na výstavbu několika velkých BTR projektů developeři FINEP, Penta nebo Metrostav. Tedy ti, kteří se ještě donedávna v podstatě věnovali výhradně projektům s byty určenými na prodej. Podle Zuzany Chudoba, členky prezidia Asociace nájemního bydlení, vstup na český nájemní trh ale zvažují i hráči z Pobaltí či Velké Británie.

Nájemní bydlení vzniká napříč Prahou

V roce 2024 byly na trh uvedeny projekty s bezmála sedmi sty byty určenými na pronájem:

• AFI HOME Kolbenova 2, Praha 9 - AFI Home (AFI Europe)
• Delta Hagibor, Praha 10 - INVESCO Real Estate, Zeitgeist Asset Management
• Lihovar, Praha 5 - zde jsou aktuálně pronajímány dvě jeho části, jednu vlastní společnost Trigema a druhou XPlace

Na území hlavního města Prahy jsou v různé fázi výstavby či přípravy zhruba čtyři desítky built to rent projektů. Jedná se například o bytové stavby Dostupného bydlení České spořitelny (Prosek City, Opatov City, Projekt Harfa, Praha 14), jejichž byty budou přednostně pronajímány zaměstnancům společensky prospěšných profesí, k nimž patří zdravotníci, učitelé, hasiči a podobně. Největším z projektů Dostupného bydlení ČS je Prosek City s 254 jednotkami.

A vznikají i další projekty již tradičního stavitele nájemního bydlení v Praze, společnosti AFI Home (Nová Elektra, V Korytech), vědět o sobě dávají společnosti XPlace (Hranička, Habrovka, Stodůlky) a Mint (rekonstrukce průmyslové budovy – bývalého skladu Veltexu, další etapa Vysočanského mlýna) či developer Passerinvest Group, jehož multifunkční projekt nazvaný Hila kromě kancelářských a obchodních ploch na Brumlovce nabídne i 71 nájemních bytových jednotek.

Po mírném poklesu cen přichází růst

Ceny nájmů v pražských built to rent projektech ke konci prvního pololetí roku 2024 podle průzkumu BTR Consulting v průměru dosáhly 529 korun za metr čtvereční a měsíc. Ve srovnání s rokem 2023 se sice jednalo o mírný pokles - ve druhém pololetí 2023 se ceny pohybovaly kolem 542 korun,  ve třetím kvartálu 2023 to bylo 534 korun za metr čtvereční a měsíc, nicméně podle Zuzany Chudoba ceny nájmu opět porostou. 

Rozdíl v nájmech mezi institucionálně vlastněnými byty a byty individuálních vlastníků standardně bývá podle dat Asociace nájemního bydlení okolo 35 procent, kdy vyšší částku lidé platí za bydlení institucionální. Podle statistik BTR Constulting  průměrné měsíční nájemné v BTR projektech ke konci roku 2024 činilo 27 000 korun.

Vzhledem k pečlivé přípravě a navrhování projektů nájemního bydlení i zaměření na efektivitu bývají byty v BTR projektech zpravidla o něco menší než bytové jednotky vznikající v projektech určených k prodeji do vlastnictví. Díky tomu jsou pak nejen výnosnější pro investory, ale i cenově dostupnější pro nájemníky, což minimalizuje riziko neobsazených jednotek. Současné socioekonomické podmínky navíc naznačují, že poptávka po nájemním bydlení bude v následujících letech růst. "Tento trend podporuje i vyšší mobilita obyvatel, změny životního stylu a preferencí mladších generací, které volí flexibilní a méně závazné formy bydlení," konstatuje Zuzana Chudoba.

Lze tedy očekávat další expanzi tohoto sektoru a vstup nových investorů, zejména zahraničních realitních investičních a penzijních fondů. Tento trend by mohl kromě zvýšené nabídky na trh přinést i větší pestrost jak v typech nemovitostí, tak u jednotlivých bytových jednotek a jejich vybavenosti. 

Příklady některých akvizic v oblasti nájemního bydlení v Praze

• Harfa Park

Společnost Dostupné bydlení České spořitelny koupila od developerské společnosti Finep dům v lokalitě Harfa. Celkem 220 nových bytů vyroste v pražských Vysočanech v rámci dvou objektů a budou k dispozici zaměstnancům vykonávající společensky prospěšné profese. 

• Nová Elektra

V červnu byly oznámeny dvě akvizice investora AFI Europe od českého developera Finep. Jedním z nich je Nová Elektra v Praze 9 Hloubětín, druhým projekt V Korytech v Praze 10 – Strašnicích, kde se chystá projekt s více než 500 byty. V projektu Nová Elektra vybuduje Finep do roku 2026 dva bytové domy s více než 300 byty.

• Hranička – Waltrovka / Pod Vidoulí

V pražských Jinonicích buduje Penta Real Estate pro platformu XPlace, za kterou stojí Arcibiskupství pražské, projekt o 54 bytových jednotkách ve dvou budovách.