Výnos z nájemného je až o třetinu vyšší než loni. Praha se blíží stropu, zbytek Česka poroste
1. 11. 2023 Jaroslav Bukovský
Podíl ročního nájmu na ceně nemovitosti u pronajímaných bytů v celém Česku letos v říjnu stoupl v průměru na takřka čtyři a půl procenta. Pro majitele investičních bytů, které nabízejí k nájmu, je to dobrá zpráva, v závislosti na regionu jim vynesly až o třetinu více než před rokem. A zatímco v některých oblastech včetně Prahy se podle odborníků výnosnost bytů pomalu blíží vrcholu, jinde může dále stoupat. V Česku běžný výnos z pronájmu investičního bytu by se tak mohl časem ustálit na šesti procentech. Tedy na hodnotě, jakou například právě teď bankovním střadatelům nabízejí jen ty nejvýnosnější tuzemské spořicí účty.
„Například průměrná výnosnost nájemného v krajských městech v říjnu činila kolem 4,2 procenta, takže odhadovaný vrchol leží ještě daleko před námi,“ uvádí ekonom banky UniCredit Jiří Pour s tím, že cesta za šesti procenty bude trvat několik let a půjde primárně na vrub růstu nájemného.
„Ceny nemovitostí se mohou ještě chvíli stabilizovat, nájemné ale dál poroste. Trend růstu výnosnosti investičních bytů proto může pokračovat,“ myslí si ekonom banky Creditas Petr Dufek. Ještě na počátku loňského roku přitom dosahoval průměrný podíl ročního nájemného k ceně bytu kolem 3,3 procenta. V Česku tehdy šplhaly ceny bytů k maximu a nájemné takřka stagnovalo, následkem čehož výnos majitelů bytů z nájemného poklesl.
Jak vyplývá ze statistik realitních portálů RealityMix a Bezrealitky, výnosnost bytů se v Česku aktuálně dramaticky liší region od regionu. Tradičně nejméně v tomto ohledu dostanou za své nemovitosti majitelé bytů v metropoli, kde se roční výnosy z nájemného pohybují podle městské části od tří po mírně nad 4,1 procenta. Nejvíce narostla výnosnost bytů v městských částech Praha 6, 7 a 10, a to až o procentní bod.
„Musíme odlišovat region Prahy od zbytku republiky. Situace v Praze je o to komplikovanější, že vysoké úroky zbrzdí do budoucna další výstavbu a ceny bytů už nebudou dál klesat. Takže nepředpokládám, že by se výnos z nemovitostních investic posunul v Praze nějak výrazně výše,“ soudí ekonom poradenské společnosti Partners Martin Mašát.
Na opačném konci jsou s bezmála šesti procenty Karlovarský a Moravskoslezský kraj, českou jedničkou se 6,6procentním výnosem je Ústecko. Zejména u dvou posledně jmenovaných jsou důvodem nízké ceny zdejších nemovitostí. „Momentálně se dají koupit výrazně pod cenou, přitom nájemné je poměrně stabilní,“ připomíná realitní makléř společnosti Luxent – Exclusive Properties Zdeněk Jemelík.
Z bytů v krajských městech dostanou investoři vyšší než pětiprocentní výnos v Liberci, Ostravě a v Ústí nad Labem. Výnosová mapa českých bytů se ale v příštím roce začne výrazně měnit, a to především v důsledku dostupnějších hypotečních úvěrů.
„Především v Praze, Jihomoravském kraji a středních Čechách můžeme příští rok díky levnějším hypotékám očekávat výrazně vyšší ceny bytů. V těchto regionech je v současnosti nejvíce pozdržená poptávka a tempo růstu cen bude výrazně vyšší než v případě nájemného,“ předpokládá pro příští rok pokles výnosu investičních bytů ve vyjmenovaných regionech mluvčí Bezrealitky František Brož.
Ještě loni podle něj platilo, že nájemné rostlo výrazně rychleji než ceny bytů. Podle statistik Bezrealitky jsou například byty v hlavním městě takřka stejně drahé jako před rokem, nájemné za tu dobu ale vzrostlo o osm procent.
„Ještě markantnější je to u Brna, kde sice nájmy klesly o dvě procenta, klesly ale také ceny bytů, a to o 9,5 procenta,“ uvádí Brož další příklad a doplňuje výhled, že s jarem začnou ceny brněnských nemovitostí růst a trend výnosu z nájemného se tak začne obracet.
Nebývalé snížení rozdílů ve výnosech mezi regiony se podle ekonomů stalo fenoménem nemovitostní horečky v letech 2021 a 2022. Zatímco mezi lety 2013 a 2019 byl podle statistik UniCredit mezi nejvýnosnějším a nejméně výnosným krajským městem stabilně rozdíl šesti procentních bodů, v letech 2021 a 2022 spadl na pouhých 2,5 procentního bodu.
„To značí, že investoři hladově vykupovali všechny dostupné nemovitosti bez ohledu na regionální rozdíly,“ vysvětluje Pour. V budoucnu se ale podle něj tato výchylka postupně stabilizuje a rozdíly ve výnosech mezi regiony opět narostou. „To ostatně v malé míře vidíme i nyní,“ upozorňuje Pour. „V říjnu činil tento rozdíl už tři procentní body.“
