Vrátí se za život investice do bytu? Někde má kupec peníze zpět po osmi letech, jinde po čtyřiceti
Každý potenciální kupec investičního bytu stojí na prvopočátku před zcela stěžejní otázkou. A totiž za jak dlouho se mu vrátí jeho peníze. Návratnost bytů je přitom v Česku dramaticky různá podle regionů a v extrému se liší až více než pětinásobně. Zatímco tak například kupec apartmánu v nejatraktivnějších lyžařských střediscích v Česku čeká na své peníze déle než polovinu svého života, na opačné straně investičního spektra existují seriózní lokality, kde se investice do bytu mohou vrátit dokonce dříve, než děti dochodí základní školu. Těm vůbec nejodvážnějším investorům do bytů pak dokonce může stačit i pouhých pět let.
„Při současných nájmech a cenách bytů je nejdelší návratnost v Praze, kde se pohybuje kolem 27 let. Podobná situace je s pětadvaceti lety v Brně,“ uvádí mluvčí společnosti Bezrealitky František Brož. V obou největších českých městech přitom k dobru současných kupců platí, že se doba návratnosti investice v poslední době o něco zkrátila. Důvodem byl rychlejší růst nájmů oproti tempu zdražování samotných bytů. „V Praze se tyto trendy na jaře s největší pravděpodobností obrátí. Podobná situace je v Brně, kde nájmy skokově vzrostly a snížily modelovou návratnost u starších bytů,“ dodává Brož.
Experti připomínají, že „technicky“ vnímaná návratnost nemusí řešit všechny investorské problémy. „Investiční byty, typicky v Praze, jsou sice z hlediska rychlosti návratnosti méně výhodné, ale řada investorů oceňuje, že se nemovitosti za slušnou cenu v Praze, Brně a v jejich blízkém okolí pronajmou zpravidla vždy bezproblémově,“ uvádí Štěpán Matějka, datový analytik Sreality.cz. Podrobnější pohled na Česko ale odhaluje lokality, kde investoři čekají na své peníze ještě podstatně déle. Jak vyplývá ze statistik portálu Sreality, rekordmanem je v tomto ohledu Špindlerův Mlýn.
VIDEO: S cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj pro FLOW
Nejpomalejší je návratnost investice v horských střediscích
Investice do tamního staršího bytu o velikosti kolem pětašedesáti metrů momentálně při průměrné ceně atakující 11 milionů korun kupci vynáší ročně na nájemném kolem 2,5 procenta. Zdaleka tak nepokryje ani současnou tuzemskou inflaci, která je o půl procentního bodu výše. Z relativně nízkého ročního výnosu pak vyplývá i extrémní délka návratnosti investice na prahu jednačtyřiceti let.
Investor si přitom nijak zvlášť nepolepší ani cestou západně od Špindlu směrem na Harrachov. Ten v Česku tvoří druhé pomyslné dno, pokud jde o návratnost investic. Kupci se zde byt či apartmán splatí za obdobných čtyřicet let.
Pravým opakem luxusních letovisek slibujících radovánky na sněhu může být třeba západočeské městečko Luby nedaleko německých hranic. Prostorný dvoupokojový byt vyjde ve zhruba dvoutisícovém městě na částku na prahu 830 tisíc korun. Obratem se dá přitom pronajmout za částku kolem devíti tisíc korun měsíčně. Roční výnos z takové investice se tak pohybuje kolem třinácti procent.
To je například o pět procentních bodů více než za loňský rok dosáhl kupříkladu nejvýnosnější nemovitostní fond určený pro „nekvalifikované“ investory, kam by ještě taková investovaná částka s ohledem na cenu bytu spadala. Ve výsledku se pak investorům vrátí peníze za zhruba osm let. Obdobný příběh nabízí třeba nedaleké, podobně velké město Rotava. Netřeba ovšem připomínat, že nabídka bytů k prodeji i poptávka nájemníků po těchto lokalitách je podstatně užší než ve větších městech. Zatímco tak například byt v Praze zůstane do svého zobchodování v nabídce portálu Sreality v průměru jeden měsíc, v Lubech jsou to měsíce dva.
Vyloučené lokality mohou být novým realitním objevem
„Svou renesanci zažijí opět některá místa z takzvaných vyloučených lokalit. Ten, kdo tento trend odhalí, se může dostat na návratnost i pěti let,“ uvádí ekonom realitního portálu Videobydleni.cz Jakub Veverka. Příkladem může být čtvrť Janov u Litvínova, kde vyjde třípokojový byt na méně než milionovou sumu. „Ten je dlouhodobě známý pro svou nízkou kvalitu života, avšak tato destinace za posledních pár let urazila dlouhou cestu směrem ke zlepšování stavu. Z našich dat vyplývá, že ceny nemovitostí v této lokalitě začínají růst,“ dodává Veverka s tím, že před pěti lety se obdobné byty v této čtvrti nabízely za částky kolem jedné stovky tisíc korun.
Pro investory s větší averzí k riziku pak experti obecně doporučují třeba lokality s divoce se rozvíjející dopravní dostupností. „Takovým příkladem je třeba Královéhradecký kraj, ve kterém ceny bytů kontinuálně rostly i v době, kdy v jiných krajích plošně padaly,“ dodává, manažerka oborových služeb Seznam.cz Hana Kontriš. Kraj podle ní masivně investuje do dopravních staveb a velkou výhodou je pohodlné vlakové spojení z Hradce Králové nebo silniční spojení s Prahou prostřednictvím D11. „Běžné byty o velikosti 40 až 59 metrů čtverečních v Hradci Králové nebo v Pardubicích se pronajímají velmi rychle, což je z investičního hlediska rozhodně zajímavé,“ dodává Kontriš.
Jak uvádějí data Bezrealitky, návratnost bytové investice v celém Pardubickém kraji je menší než dvě dekády. „Momentálně jde o zajímavou disproporci mezi cenami bytů a nájemným. Devatenáctiletá návratnost jasně naznačuje, že ceny nemovitostí zde mají opravdu velký prostor pro růst,“ doplňuje Brož.
