Velké plány Souralovy Trigemy: miliardový fond, mrakodrap, prefabrikované domy i realitní výprava do Mongolska

Realitní trh v Česku prochází výraznou proměnou. Domácí kapitál dnes dominuje investicím a na významu získává institucionální nájemní bydlení. Developer Trigema zároveň spouští vlastní fond, který má pomoci financovat nové projekty a držet nemovitosti dlouhodoběji. V rozhovoru mluví šéf firmy Marcel Soural také o projektu Top Tower, vývoji cen bytů i budoucnosti developerského trhu. 

Sešli jsme se u příležitosti vydání nového  Trend Reportu . Ten každoročně mapuje vývoj a trendy na realitním trhu napříč segmenty. Překvapilo vás letos něco? 

Než se dostanu k samotným trendům, je dobré připomenout, co trh v roce 2025 utvářelo. Celoroční inflace dosáhla zhruba 2,5 procenta podle Českého statistického úřadu a základní sazba České národní banky zůstala na 3,5 procenta. To byly důležité vlivy, které ovlivnily investiční trh. Zaznamenali jsme rekordní počet hypoték a rekordní růst hypotečního trhu. Když se ale podíváme na samotné trendy, velmi zajímavé je, že v České republice dnes jasně dominuje domácí kapitál. Podíl se pohybuje mezi 80 a 90 procenty. 

O tom se mluví čím dál víc. Je vidět, že určitý cyklus zahraničních investorů se možná do určité míry naplnil, zatímco český kapitál sílí i díky přílivu peněz do fondů... 

Přesně tak. Zaznamenáváme rekordní investiční aktivitu na českém trhu. Hodně se etabloval segment BTR, tedy institucionální nájemní bydlení. Už to není novinka, ale standardní součást trhu. Nabídka zůstává hlavní brzdou a trh zároveň mnohem citlivěji vnímá kvalitu, lokalitu a vybavenost. Dochází k větší segmentaci. A pokud jde o logistiku, ta zůstává stabilním a odolným segmentem investičního trhu. 

Trigema nedávno spustila vlastní fond, který má pomoci financovat projekty a držet nemovitosti dlouhodoběji. Jak to po prvních měsících vypadá? 

Fond jsme otevřeli teprve před třemi měsíci, navíc do toho přišly Vánoce. Prvním úkolem bylo nasměrovat do něj naše vlastní prostředky a proměnit je v nemovitosti, které bude fond vlastnit. To se podařilo. Teď dokončujeme všechny transakce a už můžeme říct, že registrujeme NAV fondu, tedy čistou hodnotu majetku, ve výši asi 670 milionů korun. Jsou to především naše zdroje a fond začínáme představovat investorům. Očekáváme, že v následujícím půlroce až roce se to celé rozjede. 

Poslechněte si celý rozhovor s Marcelem Souralem, který vyšel v podcastu REcast. 

Stále platí, že tak trochu střídmě v současném dynamickém prostředí cílíte na dvě miliardy korun během dvou až tří let a na 3,5 miliardy do pěti let? 

Ano, ale očekáváme, že to může být i víc. Fond jsme zakládali hlavně proto, že jsme si vyhodnotili možnosti financování našich projektů. Těch máme v přípravě relativně hodně a jsou velké. Máme pět projektů, které jsou investičně v průměru kolem čtyř miliard korun, a všechny jsou v podstatě na startovní čáře. Máme dvě možnosti. Buď je budeme řadit za sebe, jeden po druhém dokončíte, prodáte a znovu reinvestujete. 

To je ale běh na velmi dlouhou trať. Anebo si vytvoříte nástroj, který vám umožní financovat část projektů prostřednictvím fondu a podělit se o úspěch Trigemy s investory. Myslíme si, že na trhu už máme určitou pozici, značku a je vidět, co chceme stavět. Chceme dělat věci jinak, i proto používáme motto „Developer of Different“, chceme prostě věci dělat jinak. Fond by nám v tom měl pomoci. 

Je vidět, že ten posun k dlouhodobému držení nemovitostí u vás začal možná dřív než u jiných. Vzpomínám si třeba na Fragment, kde jste už tehdy vsadili na nájemní bydlení. Dnes se na ten segment dívá trh úplně jinak než před pár lety. 

To je pravda. Když jsme Fragment spouštěli, banky a znalci testovali budoucí nájem někde mezi 350 a 400 korunami za metr čtvereční měsíčně. Dnes tam průměrně dosahujeme nájemného 750 korun za metr čtvereční. 

A to tam máte i českou klientelu... 

Ano, i českou. Celkem tam žije asi 22 národností. Projekt je velmi úspěšný a našel si své místo na trhu. Myslím, že se stal i určitým etalonem, podle kterého si jiné skupiny nastavují nájmy v segmentu BTR. Když jsme projekt spouštěli, vycházela nám návratnost vlastního kapitálu asi na 19 let. Dnes je podle aktuálních nájmů kolem 13 let. 

Trend Report zmiňuje větší důraz klientů na kvalitu a lokalitu. Čím je to dané? 

Je potřeba oddělit institucionální nájemní trh a klasický rezidenční trh. U institucionálního nájemního bydlení už vidíme jasnou segmentaci. Část projektů vzniká na okraji Prahy a cílí na střední třídu a dostupnější cenu. Druhá část je v centru, je kvalitněji vybavená a dražší. 

Podobné je to i u rezidenčního trhu. V Praze byla průměrná cena za rok 2025 kolem 180 tisíc korun za metr čtvereční, v Brně kolem 145 tisíc korun. V Praze se za rok 2025 prodalo 7800 bytů. I tady je vidět rozdělení na prémiové a standardní bydlení. 

Jako příklad bych uvedl Prahu 9 a Vysočany. Staví se tam ve velkém a zároveň tam působí řada developerských skupin. Díky konkurenci se tam ceny drží výrazně níž, než je pražský průměr, kolem 150 až 160 tisíc korun za metr čtvereční. To je přesně ono: je potřeba povolovat rychleji a dostávat na trh víc projektů. Pak se budou ceny stabilizovat. 

Asi nejviditelnějším z vašich projektů je Top Tower. V rozhovoru pro  Hospodářské noviny  jste říkal, že byste v březnu nebo dubnu mohli získat stavební povolení. Platí to? 

Na podzim loňského roku nám město schválilo změnu územního plánu, která projekt Top Tower posunula dál. Minulý týden jsme znovu oživili stavební řízení. Stavební úřad teď studuje podklady a očekáváme, že někdy během dubna vydá nepravomocné stavební povolení. 

Protože ale stále jedeme v režimu starého stavebního zákona, očekáváme odvolání. To by mohlo trvat zhruba rok. V našich plánech tedy je zahájit stavbu na přelomu prvního a druhého kvartálu roku 2027. 

Jak náročná ta stavba bude?

Hodně. Už teď máme sestavené velké týmy a intenzivně pracujeme na prováděcí projektové dokumentaci. Najali jsme si speciální firmy, které umějí pracovat s ocelí, a to nejen z Česka, ale i ze zahraničí. Nejobtížnější bude organizace výstavby na malém pozemku, kde musíme zvládnout nejen výškovou budovu, ale i sochu. 

První rok půjdeme do podzemí. Budeme dělat pět nebo šest podlaží pod zemí a vzhledem k těsnému kontaktu s tubusem metra musíme splnit velmi přísná technická opatření stanovená dopravním podnikem. Potom by už měla stavba postupovat rychleji. Celková doba výstavby nám vychází asi na tři a půl roku. 

Co v Top Tower vlastně bude?

Ve věži plánujeme takzvaný coliving, asi 270 malometrážních bytů. Malometrážní znamená opravdu 18 až 20 metrů čtverečních. K tomu sdílené prostory. V nižší budově chceme zábavu spíš ve směru vzdělávání. Socha bude plnit i statickou funkci a budou po ní jezdit dva prosklené skipové výtahy až na vrchol, kde bude vyhlídková restaurace a venkovní vyhlídka. Dolů pak půjde sjet výtahem nebo sejít po schodech trupem lodi, kde bude i venkovní galerie pro umělce. 

A byty se tam prodávat nebudou.

Ne. Celý dům bude v jednom vlastnictví investora. Uvidíme, jestli to bude fond, Trigema, nebo kombinace. U takto komplikovaných staveb je podle mě důležité, aby zůstaly v jednom vlastnictví. Jeden vlastník se o ně bude starat profesionálněji, než kdybyste vytvořili obrovské SVJ, které se nebude schopné dohodnout na údržbě fasády, zeleně nebo společných prostor. 

Velkou pozornost ale přitahuje i Rokytnice. Jak je na tom tento projekt? 

Tam jsme znovu podávali žádost o zjišťovací řízení a věříme, že budeme úspěšní. Následovat bude žádost o povolení záměru. Projekt se teď skládá ze tří částí: pětihvězdičkového hotelu, kde nám vychází zhruba 140 dvoulůžkových pokojů, dále tří objektů servisovaného apartmánového bydlení se 70 jednotkami a nakonec takzvané krkonošské vesnice s 275 byty. Všechny tři etapy chceme povolovat dohromady. Rádi bychom využili nový stavební zákon a v rámci zrychleného řízení zahájili stavbu v průběhu příštího roku. 

Jak velké projekty to jsou investičně?

Top Tower je kolem čtyř miliard korun. Lihovar, který teď dostavujeme, bude dohromady stát asi 6,5 miliardy korun. Fragment nás stál 1,5 miliardy a Rokytnice je ve všech třech částech dohromady také kolem čtyř miliard korun. 

Zmínit musíme i projekt u Invalidovny. 

Tam máme projekt připravený k podání žádosti o povolení záměru, ale ještě se dopracovává relativně složitá smlouva s dopravním podnikem. Vlastníme pozemky nad stanicí metra Invalidovna a vedle stanice má vzniknout 450 bytů. Klíčová je dohoda s dopravním podnikem. 

Ta stavba má mimo jiné pomoci i tomu, že stanici metra přitíží. Při posledních povodních byla zatopená a dnes, kdy jsou protipovodňové bariéry proti řece výrazně lepší, by se teoreticky mohlo stát, že nebude dostatečně zatížená. Stavba tomu má pomoci. 

Jaký máte plán s vlastním portfoliem nájemního bydlení? 

Máme dva cíle. První je budovat vlastní portfolio nájemního bydlení v rámci skupiny Trigema Rental. Nejsou v něm cizí peníze, není to fond. Do roku 2032 chceme mít v tomto portfoliu tisíc nájemních bytů. Letos budeme kolaudovat 120 bytů na Lihovaru Střed a spolu s tím, co už máme, budeme zhruba na 330 bytech. 

Druhý cíl je prostřednictvím fondu dostat k dalšímu tisíci bytů. Chceme, aby z našich projektů šlo dalších tisíc nájemních bytů do fondu a my se pak mohli starat o portfolio dvou tisíc nájemních bytů. U fondu počítáme s o něco delším horizontem, řekněme kolem roku 2033. 

Mluvil jste i o zahraniční expanzi. Jak daleko jste? 

Zatím jsme ve fázi průzkumu. Máme ve skupině Flat Zone, která shromažďuje data o rezidenčním trhu v Česku. Dnes jsme i na Slovensku, sbíráme data v Rakousku a začínáme v Polsku. Flat Zone je pro nás předvoj, díky kterému si trh osaháme. Když zjistíme, že jsou podmínky správné, vyšleme tam následně developery. 

A co Asie? Zmínil jste Mongolsko. 

To vzniklo tak, že se jeden kameraman před rokem a půl dostal do Mongolska. Finep tam staví rezidenční bydlení, my jsme se tam byli podívat a jemu se ten trh zalíbil. Dnes jsme ve fázi, kdy připravujeme stop point na jedné dálnici, kde je na celé trase pouze jedna odpočívka s restaurací. 

Chceme tam vybudovat odpočívku s fastfoodem ve spolupráci s operátorem z Jižní Koreje a benzinovou stanici. Teď je to ve fázi povolování a kolega tam v březnu odlétá. Na přelomu března a dubna chceme zahájit stavbu, kterou bychom rádi dokončili do podzimu, protože v zimě tam bývá minus 40 stupňů. Je to spíš průzkum a dobrodružství než nějaká gigantická investice. 

A kdyby to vyšlo, může to být začátek další aktivity? 

Ano. My tam nechceme dělat operátory. Už máme partnera, který si to od nás pronajme a bude to provozovat. My budeme pronajímat nemovitost, on bude provozovat fastfoodový koncept. 

Zaujalo mě také, že budete opravovat Novou scénu Národního divadla. Proč jste do toho šli? 

Proč ne? Je to sdružení tří firem a každá má svůj rozsah prací. My z těch tří firem máme nejmenší objem, ale máme ho. A když nic jiného, je to hezký marketing. 

Trigema je dlouhodobě spojovaná s inovacemi. S čím chcete přijít dál? 

Už několik let jedeme prefabrikované koupelny, protože koupelna je při stavbě nejobtížnější část. Je malá, ale potkává se tam nejvíc řemesel, detailů i nároků na kvalitu. Když ji uděláte v továrně, kde mají lidé všechno po ruce, dosahujete výrazně lepší kvality i efektivity. A zároveň zrychlujete výstavbu, protože koupelnu na stavbu přivezete už hotovou a jen ji napojíte. 

S čím chceme přijít příští rok, je prefabrikace bytových domů. Hodně se o tom mluví v souvislosti s dostupností bydlení, ale podle mě se o tom hlavně mluví. My to od příštího roku chceme dělat. Ne v Praze, ale mimo ni. Díváme se po pozemcích mimo Prahu a chceme tam přinést bydlení, které bude rychlejší a levnější než při klasické výstavbě. 

Budete kvůli tomu investovat do vlastní výroby? 

To bychom chtěli, ale zatím ne. Máme podepsanou smlouvu o spolupráci s výrobcem. V našem studiu Black n’ Arch jsme rok pracovali na modulech, které chceme stavět, a vytvořili jsme vlastní systém modulové výstavby. Pokud se nám podaří rozjet výrobu, budeme schopni relativně rychle dodávat byty na trh. Myslím, že budeme mezi prvními developery v Česku, kteří to skutečně přinesou do praxe. 

Takže to berete od strany realizace, ne od strany povolování a projektování? 

Přesně tak. My jsme to uchopili od strany realizace. Jsme připraveni to dělat, nejen o tom mluvit.