Totálně vykoupený panel. Kupci vyluxovali byty z pražských sídlišť, teď počítají zisky
Dříve vysmívaný panelový byt je na realitním trhu momentálně nedostatkovým a extrémně žádaným zbožím. Zvláště to platí pro Prahu, kde bylo v únoru v nabídce jen něco málo přes sedm stovek těchto bytů, což znamená nejužší výběr přinejmenším za posledních jedenáct let a dost možná i nejhubenější nabídku v historii realitního trhu v metropoli. Výsledkem extrémní poptávky kupců je podstatně rychlejší růst cen panelových bytů oproti klasické cihle. Zatímco starší byty klasického střihu podražily v Praze oproti loňsku zhruba o dvanáct procent, panel dokázal toto zhodnocení ještě takřka o polovinu překonat.
„Je to dáno tím, že cihlové domy v Praze rostly v minulosti rychleji než ty panelové. Bytová krize, tedy nedostatek bytů k bydlení pro rodiny, zasáhla i segment panelových domů. Poptávka se tedy přelila k levnější variantě bydlení, čímž vzniká trend sbližování cenových hladin těchto dvou segmentů,“ vysvětluje šéf portálu Videobydleni.cz Jakub Veverka.
Jak uvádějí poslední data portálu Sreality, v únoru bylo v nabídce pražských prodejců 714 panelových bytů. Tedy takřka o čtvrtinu méně než před rokem, anebo také o dvanáct procent méně než na vrcholu pandemické poptávky v závěru roku 2021. Panelové menu zároveň nebylo chudší přinejmenším od června 2014, kam sahají publikovaná data portálu. Tehdy ovšem byla nabídka těchto bytů téměř čtyřnásobná a během následující dekády trendově klesala. Nabídka cihlových bytů sice rovněž trendově klesá, v Praze ale stále převyšuje vrchol pandemické poptávky takřka o deset procent.
„Panelové byty si udržují určitou cenovou dostupnost, která je tak činí atraktivními pro širší okruh zájemců, a to počínaje od mladých rodin až po aktivní drobné i větší investory hledající konzervativní investiční příležitosti,“ soudí partner společnosti Feira Real Estate Vlastimil Šedivý.
Byt v panelu sice v posledním roce rostl rychleji než cihlový, stále si ale v Praze zachovává značný odstup: Metr v betonu vyšel v únoru zhruba na 119 tisíc korun, tedy zhruba o osmnáct procent méně než ten v cihle. Tam dal kupec za metr kolem 146 tisíc. I tak je sleva za panel podstatně menší než ještě před rokem, kdy cenová úspora za beton představovala přes 21 procent.
Průměrná cihlová „dvaplusjednička“ v Praze o šedesáti metrech plochy tak momentálně oproti obdobnému sídlištnímu bytu vyjde o 1,6 milionu korun dráže. S tím souvisí i podstatně horší dostupnost cihly pro kupce financující byt hypotékou. Při Českou národní bankou požadovaném pětinovém podílu vlastních úspor při nákupu nemovitosti totiž musí mít zájemce o bydlení v cihle našetřeno zhruba o tři sta tisíc korun více. V ekonomicky obtížnějších podmínkách než ještě před pár lety tak část poptávky vede k panelovým bytům.
Ty jsou přitom podle odborníků přitom z drtivé většiny umístěné v lokalitách s dobrou dopravní dostupností a občanskou vybaveností. „Dalším faktorem je to, že velké procento panelových domů prošlo v uplynulých letech revitalizací, zateplením a modernizací společných prostor, což mimo jiné zlepšilo jejich energetickou efektivitu. Takové stavební úpravy přinášejí samy o sobě zvyšující se hodnotu těchto nemovitostí,“ připomíná Šedivý.
Panelové byty oproti cihle ostatně zdražují rychlejším tempem dlouhodobě. Zatímco tak například pražský panel za poslední dekádu zhodnotil o 183 procent, starší byty v cihle pak „jen“ o 146 procent. Metr cihlového bytu byl tak na počátku roku 2015 k mání o polovinu dráže než tehdy podceňovaný panel. Podle expertů bude zároveň sbližování v cenách obou typů bytů dále pokračovat.
„Je jasné, že panelové byty zůstanou i nadále levnější variantou, ale vzhledem k tomu, že minimálně ve velkých městech mají často dobrou polohu, můžeme být v nadcházejícím období ještě svědky jejich mírně rychlejšího tempa růstu cen oproti pomaleji se zvyšující ceně cihlových bytů,“ říká manažerka oborových služeb společnosti Seznam.cz Hana Kontriš.
Nižší cena znamená i podstatně rychlejší uzavírání obchodů. Jak totiž dále vyplývá z dat, panelový byt se prodá výrazně dříve než cihla. Zatímco byt s odkazem na socialistickou výstavbu vydrží v nabídce v průměru jen třiapadesát dní, cihlový rovných osmdesát. Investorskou daní za panelákový byt mohou být vyšší cenové výkyvy během času.
„Pěkné cihlové byty si svou cenu dlouhodobě drží, a to i během ekonomické recese. Oproti tomu panelové byty zlevní při snížení poptávky vždy výrazně,“ připomíná Michal Pich z realitního portálu Realitycechy.cz s tím, že cihlové byty si na své klienty takzvaně počkaly. „S rostoucí poptávkou z posledních měsíců začaly růst ceny panelových bytů, u cihlových bytů naopak k tak velkému růstu cen nedošlo, poptávka se totiž zvýšila jen mírně,“ dodává Pich.
