Statisíce lidí budou v příštích letech dědit. Může to výrazně zamávat s trhem bydlení
S nedostupností bydlení v České republice to nebude v následujících deseti letech tak jednoznačné, jak se nyní zdá. Přestože se nepochybně budou stále zvedat průměrné ceny bytů a domů, zdražování potáhne – stejně jako dosud – vysoká aktivita na nejsilnějších trzích v Praze, Brně a ve Středočeském kraji. To přitom celorepublikové průměrné ceny zkresluje. V pozadí se ovšem začíná odehrávat velké mezigenerační předávání majetku – zejména nemovitostí – které se dotkne statisíců lidí. Velký příval starších bytů na trh přitom nemusí některá menší města zvládnout.
„Je důležité si uvědomit, že demografie zcela mění pohled na vývoj trhu s bydlením,“ upozornil zakladatel platformy Dataligence Milan Roček, který s kolegy ze společnosti Flatzone připravil analýzu vlivu stárnoucí populace na bytový trh. „Generace baby boomers je ta, co dnes nejvýznamněji ovlivňuje trh s bydlením v České republice,“ uvedl Roček.
Poválečná generace lidí narozených mezi lety 1945 a 1955 je největší věkovou skupinou u nás, představuje kolem 1,9 milionu lidí. Pro jejich rodiny bylo mezi lety 1965 a 1980 vystavěno zhruba milion panelových bytů, mnozí z nich pak byty po revoluci získali v privatizaci do vlastnictví. Dnes dosahují osmdesáti let a už nyní je jasné, že v příští dekádě se postupně tyto byty a domy stanou s velkou pravděpodobností předmětem dědických řízení.
Více než 800 tisíc bytů a domů
A že jich není málo. Podle analýzy je více než 367 tisíc bytů a téměř půl milionu rodinných domů v České republice vlastněno lidmi staršími 70 let. Tito senioři vlastní nejčastěji dvoupokojové a třípokojové byty. Ty se nacházejí ze dvou třetin v panelových domech a z jedné třetiny v cihlových budovách. Důvodů k radosti, že budou mít mladí kde bydlet, však příliš není. Byty a domy se totiž nenacházejí vždy tam, kde by dědicové chtěli žít.
Statistiky dlouhodobě ukazují, že stejně jako kdekoli ve světě se mladí lidé přesouvají během svého života do větších měst. Největší přírůstek obyvatel stabilně zaznamenávají Praha, Brno, Ostrava a Plzeň. Naopak na periferiích dochází k úbytku mladých lidí, kteří zde třeba nemohou najít práci nebo vzdělání, a tím se na menších městech a obcích zvyšuje podíl nejstarších vlastníků nemovitostí. Nejde jen o odlehlé vesnice, ale o města ve velikosti třeba Chocně nebo Rýmařova. Dá se tak očekávat, že velké množství dědiců bude chtít byty v takových městech prodat. Třeba aby tím získali základ pro hypotéku na byt v Praze nebo v Brně.
VIDEO: S cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí Schneider z ministerstva pro místní rozvoj ve FLOW
„Za deset let se tak může významně změnit vztah mezi nabídkou a poptávkou,“ řekl Roček. Se zvýšenou nabídkou si hravě poradí krajská města, zatímco ve středně velkých městech to může aspoň zpomalit růst cen, neboť prodávají budou muset slevit ze svých nároků. „Řada měst, zejména ve velikosti od pěti do desíti tisíc obyvatel, ale nebude umět zvýšenou nabídku absorbovat,“ upozornil analytik.
Na těchto místech může nabídka starších bytů k prodeji stoupnout i více než čtyřikrát, což způsobí pokles cen a vlastníci budou mít velké problémy nemovitosti vůbec prodat. Riziko se podle Ročka týká nejméně padesátky měst, zejména ve východních Čechách, na Vysočině a na severní Moravě.
„Je zajímavé, že stát tady dotuje výstavbu dostupného bydlení v regionech, a přitom se vůbec nepodíval, jak toto může ovlivnit nabídku bytů v daných obcích,“ dodal Roček. Právě letos mají první obce čerpat dotace nebo zvýhodněné úvěry na výstavbu a nákup dostupného nájemního obecního bydlení. Státní fond podpory investic připravil pro tento účel více než sedm miliard korun. Mezi obcemi je podle ministra pro místní rozvoj Petra Kulhánka o program velký zájem.
Mladí se bez rodičů neobejdou
Vlivu dědictví na bydlení se věnovali před několika lety i čeští sociologové, kteří shrnuli své poznatky v knize Bydlení mladých v době krize. Sociologové došli k závěru, že mezigenerační výpomoc hraje čím dál silnější – často jedinou – roli, jak se mohou mladí lidé v dnešní době dostat k vlastnímu bydlení. Ať už jde o zdědění nemovitosti po prarodičích, darovaný byt či třeba o pomoc se složením základního balíku peněz pro žádost o hypotéku.
Rostoucí ceny a nízká nabídka bytů ve velkých městech totiž stále prohlubují nedostupnost bydlení pro mladé lidi, pro které odstěhovat se do malých měst není řešením, neboť tam nenaleznou odpovídající práci.
„Mezigenerační transfery uvnitř rodiny jsou tím hlavním pilířem, který drží nad vodou současný bytový systém, a budou proto i určovat jeho budoucnost,“ píší sociologové, kteří pro tento účel provedli dotazníkové šetření. „Téměř 40 procent respondentů, kteří žijí již ve vlastním, dostalo celý byt či dům dědictvím či darem od svých rodičů či jiných příbuzných, někteří další si mohli pořídit byt ve výhodné privatizaci bytů,“ shrnují závěry analytici.
„A i když si zbývajících 56 procent dotázaných mladých vlastníků bydlení koupilo či postavilo byt či dům za tržních podmínek, polovina z nich dostala finanční injekci od svých rodičů.“ Ve výsledku tak pouze 26 procent dotázaných mladých vlastníků bydlení nedostalo od svých rodičů či jiných příbuzných žádnou výpomoc při pořízení bydlení.
