Starý byt ve stavu oči pro pláč? V Česku investiční hit, který ročně vydělá i desítky procent
Omšelý, temný byt, na kterém se za posledních pár dekád prakticky nic neudělalo? Co se může někomu zdát takřka jako rodinné prokletí, je právě nyní horkým investičním hitem napříč Českem. Po starých bytech volajících po rekonstrukci totiž momentálně lační nejen standardní bytová poptávka, ale i investoři, kteří byty skupují s vidinou rychlého zisku. Ten se skutečně dostavuje. A to mnohdy, aniž by kupec s bytem cokoli udělal. Hned v šesti českých krajích totiž byty, které nejsou tak docela v cajku, vydělaly za rok více než akcie na Wall Street.
„O byty před rekonstrukcí mají zájem buď koncoví uživatelé, kteří si pak ve vlastní režii byt zrenovují a ve výsledku je vyjde levněji než byt v novostavbě či po rekonstrukci, anebo drobní developeři, kteří se zaměřují na jednotlivé byty, na kterých realizují svou přidanou hodnotu,“ uvádí partner Feira Real Estate Vlastimil Šedivý.
Výsledkem je masivní tlak na růst cen. Ten se sice pohybuje napříč republikou značně nerovnoměrně, někdy ale dosahuje meziroční cenový skok bytů před rekonstrukcí i několika desítek procent. Tedy i násobky růstového tempa bytů obecně.
„Na sociálních sítích a videoplatformách vidíme, že je aktuálně hodně influencerů, kteří doporučují investování do nemovitostí a jejích renovací,“ vysvětluje rostoucí poptávku po těchto bytech Hana Kontriš, manažerka oborových služeb Seznam.cz. Obdobným typům investic navíc nahrává i vývoj ekonomiky. „Takzvané flipování nemovitostí, tedy nákup nemovitosti a její rychlý ziskový prodej, bylo pro investory v době stoupajících úrokových sazeb riskantní. Nyní, když sazby klesají, se jim může opět více vyplácet a lákat i méně zkušené investory,“ dodává Kontriš.
Jak uvádí statistiky portálu Sreality, v hlavním městě například byty vyžadující rekonstrukci od loňského do letošního února podražily bezmála o dvacet procent. Celkem se přitom takzvané nabídkové ceny za celý pražský bytový trh zvýšily o zhruba dvanáct procent. Vůbec nejintenzivněji vzrostly ceny v Pardubickém kraji, a to téměř o pětačtyřicet procent. Zatímco třeba na Karlovarsku nebo v jižních Čechách se ceny „omšelých“ bytů prakticky nehnuly z místa, hned v šestici krajů růst cen překonal cifru 23 procent, tedy míru loňského skoku amerického akciového indexu S&P 500.
Experti zdůrazňují, že jde i o obecný výsledek stále se zužující celkové nabídky bytů na trhu. Ta například v Praze klesla na úroveň blízkou historickému minimu na podzim roku 2021. „Je důležité si uvědomit neúprosný trend, kdy celkový počet nabídek bytů primárně v Praze klesá, a zatímco dříve bylo jednodušší najít zrekonstruovaný byt v požadované ceně, nyní musí kupující mnohem častěji sáhnout po bytu v původním stavu,“ uvádí zakladatel realitní služby Ownest Martin Machala.
Byty před rekonstrukcí zároveň tvoří relativně malou část celkového trhu, proto je jejich růst cen v případě vyšší poptávky intenzivnější. Zatímco tak například v Praze bylo v polovině března k mání celkem čtyři tisíce bytů bez ohledu na stav, před rekonstrukcí to byla pouhá stovka, tedy dva a půl procenta bytového trhu v metropoli.
„Je přitom paradoxní, že právě investice do bytu před rekonstrukcí patří mezi ty rizikovější a domácnosti výrazně podceňují spolupráci s odborníky při posouzení technického stavu i finančního plánu. Každá chyba přitom může vyjít velmi draho,“ zdůrazňuje Machala s tím, že je navíc pravděpodobné, že zájemce o starší byt s nutnou investicí bude soutěžit se zkušenými investory, kteří už mají za sebou několik úspěšných rekonstrukcí a dokážou rychle reagovat na lukrativní nabídky.
Byty v Česku obecně trendově rostly přibližně do poloviny roku 2022, zhruba po celý následující rok následně mírně zlevnily. Přibližně od poloviny roku 2023 však ceny bytů začaly opět stoupat a překonaly původní hladiny z roku 2022.
