Spekulanti z Muddy Waters jdou znovu proti Vítkovi. Bubny prý mají poloviční hodnotu
22. 1. 2024 Jaroslav Bukovský
Realitní společnost CPI Property Group (CPI PG) miliardáře Radovana Vítka údajně nadhodnocuje své portfolio německých nemovitostí a zkresluje údaje o obsazenosti pražských a varšavských kanceláří. Tvrdí to americká investiční společnost Muddy Waters, která v neděli publikovala na svém webu padesátistránkovou analýzu s podrobným rozborem ocenění jednotlivých nemovitostí z majetku CPI PG. Američané z podobného důvodu obvinili CPI PG už loni na podzim a tehdy také uvedli, že Vítek jakožto většinový akcionář společnost drancuje. Vítkova firma považuje závěry reportu Muddy Waters za chybné a chystá podrobnou reakci. Mezitím během pondělního dopoledne oslabily ceny dluhopisů CPI PG.
Společnost Muddy Waters o sobě tvrdí, že se zaměřuje na pečlivou kontrolu hospodaření firem obchodovaných na veřejných trzích a snaží se odhalovat nesrovnalosti. Zároveň ale spekuluje na pokles ceny jejich akcií a dluhopisů. Právě k tomu během pondělka došlo, když například ceny „věčných“ dluhopisů CPI PG, tedy bez data splatnosti, padaly až o pět procent. „Reakce je vlažnější než po prvním reportu v listopadu. Částečně i proto, že zatímco první report působil překvapivě jako blesk z čistého nebe, ten druhý byl už dopředu avizován,“ soudí portfolio manažer Cyrrusu Tomáš Pfeiler.
Chatrné rešerše, kontruje CPI PG
„Kancelářské portfolio společnosti CPI PG v Berlíně se zdá být výrazně nadhodnocené,“ uvádí analýza Muddy Waters, která podrobně popisuje čtyři transakce CPI PG v celkovém objemu kolem 441 milionů eur (10,8 miliardy korun), u kterých říká, že hotovost a účty nemovitostí „by mohly být chybně uvedeny“.
Podle Muddy Waters je ocenění berlínských kanceláří výrazně vyšší, než by odpovídalo aktuálním trendům na německém realitním trhu. Nadmíru vyšroubovaná je prý ale i hodnota některých českých a polských aktiv. „V Praze a Varšavě společnost zřejmě výrazně navyšuje údaje o obsazenosti, což využívá pro ospravedlnění nafouknuté hodnoty aktiv,“ pokračuje analýza Muddy Waters s tím, že ocenění části aktiv je doslova „drzé“.
Už v listopadu, kdy Muddy Waters obvinili CPI PG z nadhodnocování aktiv poprvé, Vítkova skupina uvedla, že Američané podávají o jejích aktivech zavádějící obraz vytrhávající fakta z kontextu. Žádná z tvrzení Muddy Waters podle CPI PG zároveň nenaznačila pochybení z hlediska účetnictví nebo ocenění. Vítkova skupina považuje za chybné i teze, které Muddy Waters publikovali tento víkend.
„Jejich druhý report se řídí podobným vzorem chatrné rešerše a špatných závěrů založených na nedostatku místních zkušeností s nemovitostmi. Znovu odpovíme profesionálně a důkladně a na základě jasných důkazů,“ uvádí pro e15 na adresu Muddy Waters šéf CPI PG David Greenbaum.
Vyšroubované o 100 procent?
Jako jeden z příkladů nadhodnoceného majetku uvádí Muddy Watters, kterou řídí známý investor Carson Block, kancelářský komplex na berlínské adrese Reuchlinstrasse 10–11. Jeho hodnota se v reportech CPI PG o hospodaření mezi červnem 2018 a prosincem 2021 takřka zdvojnásobila. „Pro tak dramatický nárůst hodnoty nenacházíme věrohodné opodstatnění. Naši vyšetřovatelé našli komplex v havarijním stavu, což znamená, že budova nebyla ani řádně udržována, natož nějak vylepšena,“ dodává analýza.
Podle ní je nadhodnocen i největší pozemek CPI PG v Česku v pražských Bubnech. Zatímco Vítkova firma podle Muddy Waters deklaruje hodnotu 1378 eur za metr čtvereční, reálná hodnota je prý jen zhruba poloviční. „CPI PG tak navyšuje hodnotu těchto pozemků zhruba o sto procent,“ dodává analýza.
Nedělní analýza Muddy Waters je dalším krokem v souboji s Vítkovou skupinou, který začal loni v listopadu dopisem, v němž Američané tvrdili, že Vítek podle nich firmu obírá o aktiva, a žádali po CPI PG vysvětlení. Ptali se mimo jiné, proč si Vítek nepořídil jachtu bez účasti CPI PG, a položili otázku, co akvizice luxusního plavidla přinese držitelům dluhopisů společnosti a jejím investorům.
CPI PG tehdy po zveřejnění zprávy fondu Muddy Waters ohlásila interní audit a následně uvedla, že všechny transakce, na které fond upozornil, byly provedeny řádně a neměly žádné negativní důsledky pro její akcionáře a držitele dluhopisů.
