Realitní trh opatrně oživuje. Se zlevňováním hypoték začínají růst i ceny

Prodeje bytů v pražských novostavbách již v průběhu roku 2023 mírně stoupaly, aby v závěrečném čtvrtletí konečně dosáhly svého dlouhodobého kvartálního průměru, který představuje 1300 jednotek. Celkem se tak na území hlavního města loni prodaly čtyři tisíce nových bytů. To sice v meziročním srovnání vypovídá o 29procentním nárůstu, nicméně tento skok vzhůru rozhodně důvodem k oslavě není. Rok 2022, kdy celkové prodeje bytů v novostavbách jen o stovku překonaly hranici tří tisíc, totiž nastavil laťku opravdu hodně nízko. Ve srovnání s předchozím obdobím (2021), kdy si v Praze kupce našlo 5800 nových bytových jednotek, se propadl o zhruba 60 procent.

Letošní zimní měsíce pak loni nastartovaný zájem lidí o koupi nového bytu nezchladily. Ba právě naopak. V mezičtvrtletním srovnání prodeje vzrostly téměř o čtvrtinu a svého majitele si v průběhu ledna až března našlo na 1600 bytových jednotek nabízených developery napříč celou Prahou. V porovnání se stejným obdobím roku předchozího to představuje nárůst o bezmála 150 procent, nicméně uvedený výsledek významným způsobem ovlivnila nízká srovnávací základna, kdy byly prodeje nových bytů nejnižší v historii měření, prováděného trojicí společností Trigema, Skanska a Central Group. Přesto uvedený počet dokládá, že zájem o koupi bytu do vlastnictví neutuchá.

Snižování cen se nečeká

Z tržní analýzy zmíněných společností také vyplynulo, že nabídkové ceny nových bytů v závěru roku 2023 mezikvartálně nepatrně vzrostly, a to o 1,4 procenta. V průměru se tak držely lehce nad hranicí 150 tisíc korun za metr čtvereční. Prodejní ceny naopak mírně poklesly (–2,7 procenta) a usadily se na 142 073 korunách. Zásluhu na tom měly především časově limitované pobídky a také fakt, že nemalá část prodejců promítla sníženou sazbu DPH do své nabídky už s předstihem.

První měsíce roku pak s průměrnou cenou nijak nezahýbaly, a to i přesto že ceny bytů v Praze vzrostly téměř u čtvrtiny projektů. „Kromě toho, že v prvním kvartálu průměrnou cenu ovlivnilo tříprocentní snížení sazby DPH, objevily se na trhu i nové, cenově dostupnější projekty,“ říká Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential. I s ohledem na vstupní náklady se pak podle něj dá v průběhu roku očekávat mírný nárůst cen, a to v řádu jednotek procent. „Návrat koncových klientů se může promítnout i do menší ochoty rezidenčních developerů prodávat institucionálním investorům,“ dodává Michálek.

Jak je patrné z aktuálních dat portálu Flatzone.cz (viz tabulka), rok 2024 se ubírá cestou, kterou odborníci předpovídali – poptávka je vysoká, nabídka trvale nedostatečná a ceny nových bytů v Praze se rozhodně nemají k tomu, aby klesaly.

„Po celých pět měsíců letošního roku průměrná cena nových bytů nepatrně roste. Napříč všemi obvody se tak do konce května zvýšila o 1,8 procenta a usadila se na 155 372 korunách za metr čtvereční,“ říká Vít Soural, projektový manažer Flatzone.cz. A dodává, že nárůst zaznamenává i nabídka, v níž už tradičně hraje prim devátý pražský obvod. „Aktuálně se v celé Praze nabízí více než 5660 bytů a z toho téměř pětinu najdeme právě v Praze 9. S cenou bezmála 145 tisíc za metr čtvereční pak patří k těm levnějším.“

A přece se staví

Jak ukázala analýza společnosti Central Group zpracovaná k závěru loňského roku, investoři v té době měli na území Prahy v přípravě více než 143 tisíc bytů. Z té nejaktuálnější, publikované letos v červnu, se jedná o 145 tisíc jednotek. „Počet plánovaných nových bytů se neustále mírně zvyšuje, problém ale je, že se jich dlouhodobě povoluje jen kolem pěti tisíc ročně, i když každoroční potřeba hlavního města je minimálně dvojnásobná,“ říká Dušan Kunovský, šéf společnosti Central Group. A dodává, že z analýzy jeho společnosti vyplynulo také to, že v důsledku nedostatečné výstavby jsou dnes byty minimálně o 15 procent dražší, než by musely. A jejich ceny navíc opět rostou. Podle aktuálního CG-Indexu je tak nyní na průměrný nový 70metrový byt v Praze potřeba 15,4 roční mzdy, zatímco koncem loňského roku to bylo „jen“ 14,8.

Ačkoli tedy trh stále trápí zdlouhavé povolovací procesy a aktuálně jim hluboké vrásky na čele přidělávají také otazníky nad uváděním nového stavebního zákona do praxe, stavební ruch panující na mnoha místech metropole může působit optimisticky.

V průběhu letošního jara navíc pražští developeři uvedli na trh i nové projekty či další etapy těch, které už stojí. Nabídku nového bydlení v metropoli tak rozšířila například další část vysočanské Čtvrti Emila Kolbena od Skanska Residential, která přišla i s další fází Albatrosu Kbely. Čile k světu se má i postupující proměna nákladového nádraží Žižkov, v jehož blízkosti by pod taktovkou developera Central Group mělo vyrůst Centrum Nového Žižkova s rozvlněnou bílou věží od studia Evy Jiřičné a Petra Vágnera. Prodej nových bytů v páté rezidenční budově areálu Hagibor na pomezí Vinohrad a Strašnic zahájila developerská společnost Crestyl a k rozmanitosti nabídky přispěla i J&T Real Estate. Ta počátkem června odstartovala prodej bytů v Novém Rohanu v Karlíně, kde svůj projekt buduje i Sekyra Group. Stavební stroje už delší dobou vládnou Smíchovu. Tam se pod taktovkou Trigemy či již zmíněné společnosti Sekyra Group do nového života postupně probouzí území od Knížecí až po Lihovar.

Váhavě klesající úroky

Nabídka roste, ceny stoupají, počty žadatelů o hypoteční úvěr se zvyšují. Sazby však klesají jen velmi zvolna. Podle Broker Consulting Indexu hypotečních úvěrů se koncem roku 2023 průměrná hodnota úrokových sazeb pohybovala okolo 5,71 procenta, v dubnu se snížila na hodnotu 5,25 procenta.

„Zájemci o hypoteční úvěr tak dnes stojí před nelehkou otázkou, zda vyčkat na případné další snížení sazeb, nebo koupit nemovitost už nyní. Situace na hypotečním trhu totiž přilákala více investorů a ceny nemovitostí rostou,“ říká Michaela Pudilová ze společnosti Broker Consulting.

Další nepříliš povzbudivou zprávou pro ty, kteří mají v plánu koupi nemovitosti řešit hypotékou, je fakt, že od letošního prvního září začne platit novela zákona o spotřebitelských úvěrech, která se ale dotkne jak smluv zcela nových, tak určitou měrou i těch stávajících. Bankám totiž umožní předčasné splacení úvěru zpoplatnit.

Podle Jiřího Kučery, šéfa realitní kanceláře Luxent – Exclusive Properties, se ale změny na hypotečním trhu již tradičně nijak nedotýkají rezidenčních nemovitostí zařazených do kolonky „prémiové či luxusní“. „Lidé, kteří si takové nemovitosti pořizují, využívají k financování koupě jiné, převážně vlastní zdroje,“ vysvětluje Kučera. A dodává, že luxus v bydlení v první řadě představují lokality, v nichž se nemovitost nachází. A ty dosud byly v rámci hlavního města víceméně neměnné.

Podle zjištění společnosti Knight Frank transakcím, jež se týkají jednotek s cenou nad 200 tisíc korun za metr čtvereční, v Praze jednoznačně dominují byty 5+kk a 6+kk. Malometrážní jednotky, dlouhodobě považované za stabilní a výhodnou investici, pak vedou v počtu transakcí. Nicméně naprostá většina z nich se k prémiovým produktům neřadí. Může se to ale změnit? „Prémiovým lokalitám sice vévodí úzké centrum metropole, nicméně rozdíly se stále více stírají. Odvaha developerů, motivovaná potřebou rozšiřovat výstavbu do dříve méně atraktivních lokalit, v těchto oblastech nastavuje nový standard. Tímto způsobem určují nové cenové hladiny a rozšiřují rozmanitost nabídky,“ přibližuje možné proměny trhu Kateřina Poláková, vedoucí rezidenčního oddělení společnosti Knight Frank.