Potřebujeme baťovský systém, který vyřeší krizi bydlení, říká developer Dušan Kunovský

Když developer Dušan Kunovský mluví o Zlínu, nemá na mysli podobnost počtu obyvatel tohoto východomoravského města s množstvím lidí, pro něž jeho Central Group už v Praze postavila bydlení. Vnímá ho zejména jako místo spojené s Tomášem Baťou – podnikatelem, který proměnil český průmysl díky své vizi, promyšlenému systému a důrazu na funkčnost. A právě baťovský systém je dnes pro Kunovského inspirací. Chce vytvořit model, který umožní obcím stavět rychle, efektivně a dlouhodobě udržitelně.

Nedávno jste řekl, že byste se rád stal „novým Baťou“ ve světě developmentu. Jak jste to myslel?

Byla to narážka na náš nový systém Design & Build, respektive potřebu vybudovat „ba­ťovský  systém“, který by umožnil ve velkém stavět dostupné veřejné nájemní byty městy a obcemi. V dopravě už takový systém nastavený je, a i proto do ní každoročně stát investuje přes sto miliard. U bydlení tento systém chybí, proto jsou investice státu jen v jednotkách miliard ročně. To je potřeba změnit.

Takže v tom není snaha zanechat po sobě otisk, jak to můžeme vidět u některých z nejvýznamnějších současných podnikatelů, kteří se v posledních letech pustili do developmentu?

Přes třicet let stavíme novou Prahu a plníme sen o novém bydlení desítkám tisíc lidí. Jsem moc rád, že tvoříme něco tolik potřebného a hmatatelného s trvalou hodnotou. Sám bydlím v jednom z našich projektů a jsem rád, když vidím, že jsou naši klienti s bydlením od nás spokojeni. Ale nedělám to proto, abych v Praze zanechal nějaký svůj otisk.

Dosud se Central Group soustředila výhradně na Prahu. Nyní se váš pohled na regiony změnil. Čím to?

Po těch letech v Praze jsme vyvinuli určité know­‑how, systém a typová východiska, které by podle nás byly dobře využitelné i mimo hlavní město. Nejde o to, že bychom teď náhodně jezdili po republice a ptali se v Přelouči, jestli můžeme něco postavit. Reagujeme na vážný celospolečenský problém, jímž je zhoršující se dostupnost bydlení. Cílem je vytvořit systém, který by tomu mohl pomoci. Ta myšlenka se zrodila postupně – vedli jsme mnoho diskuzí na odborné úrovni, analyzovali jsme situaci na trhu a zjistili, že to bez masivní veřejné výstavby jednoduše nepůjde.

Ceny nemovitostí v posledních letech prudce vzrostly, stále více lidí si stěžuje, že bydlení je nedostupné. Nicméně v některých západních zemích vidíme, že ta situace může být i horší, nejen co se týče dostupnosti, ale i velikosti obydlí. Není současný stav cenou za to, že se stáváme bohatší společností a Praha jako město prosperuje?

V Praze je dostupnost bydlení jedna z vůbec nejhorších v Evropě. Ten hlavní důvod je na straně nabídky kvůli nedostatečné výstavbě. Praha by měla každý rok povolit a postavit aspoň deset tisíc nových bytů, ale to se za posledních dvacet let nepodařilo ani jednou, v průměru se povoluje jen zhruba polovina potřebného počtu. Například v Mnichově, Vídni nebo ve Varšavě se na tisíc obyvatel povoluje zhruba dvakrát až třikrát více bytů než u nás. Čeho je málo, to je drahé. Dokud se nezjednoduší a nezrychlí povolování nových staveb, šance na zlepšení moc není.

Jak tedy nyní chcete nastartovat výstavbu v regionech?

Vyšli jsme z odborné analýzy KPMG. Ta říká, že pokud chce stát nebo veřejná správa nějak ovlivnit dostupnost bydlení, nestačí jen zrychlit povolování či zjednodušit byrokracii. Klíčové je spustit masivní výstavbu dostupných nájemních bytů. A to nebude dělat stát ani kraje, musejí to dělat města a obce. Proto jsme dali dohromady silné odborné zázemí: Kromě Central Group je součástí i Česká spořitelna, KPMG, Havel & Partners, ČVUT, Národní centrum Stavebnictví 4.0 a LOXIA. Společně jsme vytvořili takový odborný think-tank, který jednak pojmenovává, co je potřeba udělat, a jednak nabízí konkrétní řešení. A nejsou to jen obecné principy, vytváříme konkrétní nástroje, typová řešení, finanční modely a metodiky, které jsou přenositelné na jakoukoli obec v republice.

Jak to bude v praxi fungovat?

Město či obec má pozemek a záměr. Obrátí se na naši iniciativu nebo na Státní fond podpory investic. Dostanou zdarma základní posouzení záměru jak z urbanistického, tak z investorského pohledu a k tomu zdarma základní finanční rozvahu od České spořitelny, která ukáže, jaké jsou možnosti financování. Pokud se rozhodnou pokračovat, mohou si za zvýhodněnou cenu objednat studii proveditelnosti, případně podrobnější dokumentaci. A když chtějí mít naprostou jistotu, mohou si u KPMG objednat i nezávislé posouzení projektu. To všechno je promyšlené jako logický sled kroků, které obci pomohou udělat kvalifikované rozhodnutí.

A dál?

Pak se může spustit výběrové řízení na projekt samotný. My nabízíme systém Design & Build, tedy projektujeme a stavíme. Máme deset typových domů – šest s rovnou střechou, čtyři se šikmou. Kaž­dý typ má různé varianty velikosti, vzhledu i standardu. Ty domy jsou navržené tak, aby byly použitelné napříč republikou, i do svahu, i s komerčním přízemím s obchodem, kavárnou, školkou. Vzniká tak zde nové konkurenční prostředí, kde se mohou utkat různí dodavatelé – zděné stavby, montované ze dřeva nebo betonu. Záměrně jsme vytvořili typologii, která umožňuje architektonickou různorodost i ekonomickou efektivitu.

Co z toho má obec?

Město získá hotový projekt, který funguje od začátku až po provoz. Garantujeme cenu bez víceprací, to je pro samosprávy zásadní. Mají jasné smlouvy, zadávací dokumentaci, metodiku. Nemusejí stavět vlastní tým, nemusejí nic objevovat. Vědí přesně, co dostanou, za kolik a kdy. Navíc tím, že jde o systém, který je opřený o zkušenosti, se minimalizují chyby a neefektivity, které běžně vznikají při individuální přípravě každého projektu.

Nejde tedy jen o výstavbu, ale také o provoz. Jak do projektů vstupuje?

Důležitá je provozní efektivita. Cílem není postavit něco, co bude krásné vizuálně, ale drahé na provoz a neudržitelné. Řešíme i optimalizaci energetiky, dispozic, konstrukcí. Každý designový detail něco stojí, nejen při výstavbě, ale také v údržbě. Takže vyvažujeme estetiku a funkčnost. Jsou místa, kde má smysl soutěžit architekturu. Ale jinde jde o kvalitu, energetickou efektivitu a dlouhodobou udržitelnost. Je třeba rozlišovat mezi projekty, které mají sloužit jako městské dominanty, a těmi, které mají především dobře fungovat jako každodenní bydlení pro tisíce lidí.

Jak velká byznysová příležitost je to pro vás?

Jednak to vnímáme jako společenskou odpovědnost, dostupnost bydlení je zásadní problém. Ale samozřejmě je to také příležitost. Pokud uspějeme v tendrech, bude to dávat smysl i ekonomicky. V Praze dál chceme stavět a prodávat dva tisíce bytů ročně. A k tomu bychom rádi přidali další dva tisíce bytů ročně v regionech. Samozřejmě záleží na tom, jak velký zájem bude, ale už teď cítíme silnou poptávku ze strany obcí a měst.

To je úplně jiný byznys než klasický development, že?

Ano, úplně jiný. U developmentu kupujeme pozemek, roky ho držíme, investujeme do změn územního plánu, do povolení, pak stavíme. Peníze máme v projektu i deset až patnáct let. Tady nestavíme na našem, ale na městském pozemku. Máme pevně dané etapy, peníze jsou vázané jen krátkodobě. Je to stavitelský, nikoli developerský model. Ale využívá naše know­‑how, tým, síť dodavatelů. V praxi to znamená, že jsme schopni rychle reagovat, a zároveň nejsme vystaveni takovému riziku jako u dlouhodobých developerských projektů.

Často se mluví o tom, že jsou v Česku vlivem legislativy špatné podmínky pro výstavbu. Kdybyste ale měl zhodnotit Českou republiku jako celek, tedy ekonomiku, náladu ve společnosti, například v kontextu toho, že sám hodně cestujete po jiných zemích a potkáváte klíčové lidi z byznysu i politiky – jak to vnímáte?

Nacestováno mám opravdu hodně, ale vždycky se rád vracím domů. Je sice pravda, že řada věcí tu nefunguje zdaleka tak dobře, jak by mohla, a ve společnosti často panuje taková ta blbá nálada. Ale mohlo by to být i mnohem horší. Lidé si často stěžují také na věci, které u nás fungují leckdy lépe než na západ od našich hranic. Zas tak špatně se nemáme. Ale jsou věci, které mi hlava nebere. Třeba právě to stavebnictví, respektive povolování staveb. Všichni se shodnou na tom, že to nefunguje, ale nikdo to není schopen vyřešit. A už jakou dobu.

Co vás teď nejvíc zaměstnává v Praze?

Dlouhodobě se soustředíme na velké čtvrti na brownfieldech. V segmentu středního bydlení jsou to třeba Tesla Hloubětín nebo Harfa Living. V nadstandardu pak například Parková čtvrť na Žižkově – aktuálně nejprodávanější luxusní projekt v Praze. Připravujeme i lokalitu u Evropské v Praze 6 s 2300 byty, na Zličíně, v Krči nebo Nový Karlín. Vedle toho máme rovněž projekty s vyšším standardem. Kromě toho jsme nedávno získali velmi zajímavé pozemky v atraktivních lokalitách, které budeme v následujících letech postupně připravovat. Celkově máme na mnoho let dopředu co dělat.

Jak se mění přístup developerů k rozvoji Prahy? Řekl bych, že za poslední roky se trh výrazně zkultivoval, vnímáte to také tak?

Praha se určitě posunula. Pomohl tomu IPR i Petr Hlaváček jako náměstek pro územní rozvoj. Vzrostla architektonická úroveň, kultivovanost. Ale stále to má své limity – extrémně pomalé změny územního plánu, složitý systém kontribucí. My jsme jako první z developerů přistoupili na princip příspěvků, ale částky jsou dnes neúnosné: čtvrt milionu na byt. A město za to často nestaví potřebné školy nebo infrastrukturu. Navíc chybí jednotná koncepce, například v oblasti školství by bylo velmi potřeba, aby existovala celopražská strategie výstavby a financování školních kapacit.

Už nějaký čas spolupracujete s renomovanými architekty, jako je Eva Jiřičná nebo Josef Pleskot. Změnili nějakým způsobem váš pohled na to, co děláte?

Jsou to velmi inspirativní lidé a pracovat s nimi je radost. Člověk se neustále učí a vidí i jiné pohledy, přemýšlí o věcech jinak. Určitě to posunulo nejen celou firmu a kvalitu našich projektů, ale i mě osobně.

Čeká nás vlna společných podniků mezi developery?

Občas to vzniká z majetkoprávních důvodů, třeba když má část pozemku jedna firma, část druhá. Pak vznikne společný podnik, aby se to dalo rozvíjet. My osobně ale preferujeme projekty pod naší plnou kontrolou. Máme vlastní kapitál i zkušenosti. Společné podniky bývají komplikované. Samozřejmě nevylučujeme partnerství tam, kde to dává smysl, nicméně z principu chceme řídit projekty sami.

Dříve jste uvažovali o expanzi do Ruska. Neláká vás jiná země?

Ano, kdysi jsme s PPF zvažovali vstup do Ruska, dokonce jsme měli připravené koncepty výstavby v milionových městech. Přišla ale anexe Krymu a ukázalo se, že je to příliš rizikové. Dnes jsme za to rozhodnutí rádi. Výstavba je navíc velmi lokální byznys, takže zahraničí teď pro nás není téma. A i kdybychom se jednou do zahraničí vydali, muselo by to být velmi dobře připravené a s partnerem, který zná místní prostředí.

Porostou dál ceny bytů?

Ano, myslíme si že ano. Po roce a půl stagnace se trh zvedá. Ceny už letos stouply o sedm procent. Lidé se do Prahy stále stěhují, nabídka nestačí. Hypotéky zlevňují, poptávka roste. Pokud se nezačne víc stavět, ceny porostou dál. Investice do bytu v Praze je pořád velmi atraktivní. A pokud stát a města nezačnou výrazně zrychlovat výstavbu, tlak na růst cen bude pokračovat.

A co nedostatek pracovní síly?

To je obrovský problém. Chybějí dělníci, technici, projektanti. Školy neprodukují dost lidí a společnost si odvykla pracovat rukama. Potřebujeme podpořit technické obory, řemesla, rekvalifikace – a zároveň umožnit příchod kvalifikovaných i nekvalifikovaných pracovníků ze zahraničí. Někdo ten výkop udělat musí. A zároveň bychom potřebovali, aby se mladí lidé víc zajímali o technické profese, protože bez lidí se žádné stavebnictví nerozjede.

Co ještě podle vás brzdí rozvoj?

Kromě nedostatku pracovní síly je to stále byrokracie a pomalost úřadů. Digitalizace stavebního řízení se nedaří, přitom to je věc, která by mohla zrychlit celou výstavbu. A pak chybí systémové řešení výstavby a financování škol. Město od nás vybírá příspěvek na školu, ale druhou polovinu často nedá a projekt se pak nepovolí. Tohle by měl stát nebo hlavní město konečně dořešit. A pokud se to nepodaří, můžeme očekávat další zpomalování nové výstavby, což bude mít dopady na celý trh.

Takže shrnuto: výstavba je dnes neefektivní, ale řešení máte?

Ano, ta naše iniciativa pro dostupné bydlení je podle nás velmi praktický a propracovaný systém, který může výrazně pomoct. Je to ucelená nabídka: poradenství, typové projekty, financování, realizace. A hlavně města a obce to nemusejí dělat složitě. Mají pozemek, mají záměr a my jim pomůžeme zrealizovat celý projekt. Rychle, efektivně, s jasnou cenou a dlouhodobou udržitelností. A pokud se nám podaří ten systém ve spolupráci s partnery a veřejnou správou rozběhnout, může to být skutečný průlom v řešení krize dostupného bydlení v Česku.