Penta diverzifikuje. Kromě klasických bytů začíná developer stavět i ty nájemní a také hotely

Penta Real Estate se až dosud zaměřovala hlavně na byty či kanceláře. Čím dál víc se ale vrhá i do alternativních projektů. „Kromě nájemních bytů připravujeme aktuálně také tři hotely,“ říká šéf realitní divize investiční společnosti David Musil . V rozhovoru popisuje, jak se ve firmě připravovali na to, že budou najednou stavět desítku projektů v hodnotě přes dvacet miliard korun, a prozrazuje, co chystají v zahraničí nebo proč se rozhodli jít právě do Špindlerova Mlýna. 

Plánovaný rozhovor jsme jednou přehazovali, a to proto že jste běžel závod na lyžích. Jak jste dopadl? 

Byly to závody na dvacet a čtyřicet kilometrů a těsně se mi podařilo o pár minut porazit syna Filipa. Moji duši sportovce těší drobné vítězství, ale ještě větší radost mám, že mám parťáka, s nímž můžu sportovat.

Na co myslíte, když běžíte? Rozjímáte nad tím, co stavíte? 

Myslím. Když trénuju nebo závodím, neposlouchám hudbu ani podcasty, jen svoje myšlenky. Myslím na různé úkoly, které bych měl udělat, na osobní věci a myslím na práci. Když je to lehčí trénink, tak dokážu přemýšlet i nad strategickými věcmi. Třeba koupit platformu s nájemním bydlením Flet mě napadlo ve chvíli, kdy jsem jel na kole. Přemýšlel jsem, jak se na nájemní bydlení vlastně dívat a že bychom v tomto odvětví neměli zůstat stranou. Pak jsme koupili poloviční podíl ve společnosti Bureš & Partneři, z níž se následně stal Flet. 

Co si tedy od nájemního bydlení slibujete? 

Chtěli bychom nabýt právě tu znalost o nájemním trhu, protože do budoucna bude mít významnou roli. Aktuálně ve Fletu spravujeme přes sedm set bytů, díky čemuž víme, jak má daný produkt vypadat. V centru Prahy stavíme byty pro koncové uživatele, ale třeba na Waltrovce už jsme prodali bytové domy investorům, kteří je koupili pro nájemní bydlení. 

Předpokládám, že to souvisí s diverzifikací portfolia, nejde jen o nájemní byty, ale i o další segmenty trhu.

Ano, kromě nájemních bytů připravujeme aktuálně také tři hotely. Dva budou na Florenci v rámci nové výstavby, hotel plánujeme také v rámci projektu 4. kvadrantu, tedy dostavby Vítězného náměstí. Vyzkoušeli jsme si to s hotelem Cloud One v Hybernské. 

Obecně jsem velkým zastáncem hotelů. Cestování je záliba, kterou nenahradí žádná virtuální realita. Lidé možná budou jezdit na cesty na kratší dobu, ale pořád potřebují někde přespat. Osobně věřím v rozvoj kvalitních hotelů spíše než v Airbnb. 

Chcete se pustit ale také do seniorského bydlení. Je v tomto ohledu něco aktuálního? 

Velmi intenzivně to řešíme a máme už dohodu se sesterskou organizací Penta Hospitals, která má v portfoliu Alzheimer Homes . Uvažujeme o společném podniku, vedle těchto domovů by tak v budoucnu mohlo vznikat servisované seniorské bydlení. 

V těch okrajových segmentech jsou to ale také mikrobyty, které už nyní plánujete na Smíchově. Jak přesně bude projekt vypadat? 

Často se o mikrobytech mluví v souvislosti s tím, že developer šetří, a tudíž ubírá metry, tohle má být ale docela něco jiného. Mladá generace dnes tráví spoustu času po kavárnách, v posilovně či na cestách a byt používá víceméně k přespání. To ale neznamená, že se každý spokojí se čtyřmi stěnami a jednou postelí. Chceme stavět mikrobyty, které budou představovat extrémně kvalitní, luxusní bydlení. 

Není to trochu oxymóron?

Luxusní to bude v tom, co budou mít byty k dispozici. V domě bude čistírna, kavárna či sauna nebo posilovna. Byt tak může být malý, protože všechny služby, které člověk potřebuje, budou v budově. Zároveň to bude startovací byt. Na Smíchově si tento vysoce kvalitní produkt chceme otestovat. Dává nám to smysl, dřív žili lidé celý život na jednom místě, to se ale pomalu mění, mladým profesionálům většinou stačí malé byty, s rodinou se nároky zvyšují, na stáří se člověk stěhuje do domova s pečovatelskou službou.

Jak velké ty byty budou? 

Od 22 do 35 metrů, tedy 1+kk nebo 2+kk, ale o zhruba deset až patnáct procent menší než byty klasické. 

Zmínil jste slovo luxusní, kolik stojí metr čtvereční takového mikrobytu?

Určitě to není věc, která vyřeší dostupnost bydlení. Aby cena klesla, je potřeba, aby se hodně stavělo a soukromý kapitál to umí nejrychleji. Abych ale odpověděl na vaši otázku, nemyslím si, že by mikrobyty byly výrazně dražší. Budou dopředu kompletně vybavené, ale velmi efektivní, a budou se pohybovat na standardní cenové úrovni nových bytů (průměrná nabídková cena nových bytů na konci loňského roku překračovala 173 tisíc korun za metr čtvereční – pozn. aut.). 

Smíchov, stejně jako pozemky na Florenci, jste získali koupí ČSAD Praha Holding, využijete ještě něco z toho, co měla firma v majetku?

Byla to velmi úspěšná transakce , kolem níž jsme chodili deset let. První nabídku jsme posílali už v roce 2013. Už tehdy jsme ale věděli, že některé projekty rozvíjet nebudeme. Prodali jsme například Hotel Perla, objekt ve Washingtonově ulici, pozemky na Zličíně a také na Pankráci. Kromě hlavních aktiv nám z akvizice zůstalo také autobusové nádraží Florenc, které nyní sami provozujeme, zefektivnili jsme provoz a zvýšili EBITDA skoro o 25 procent. 

Projekty za dvacet miliard

Co se týče standardní výstavby, letos se vám sešlo deset projektů, které budete mít ve výstavbě. Jak to zvládnete?

Už jsem slyšel někoho tvrdit, že to máme připravené všechno v šuplíku a v momentě, kdy stoupnou ceny, tak to vyndáme ven. Neziskové organizace pak tvrdí, že tak úmyslně navyšujeme ceny bytů. To je ale v českém prostředí nereálné. V momentě, kdy získáme stavební povolení a můžeme se s projektem pohnout dál, začínáme okamžitě stavět a dělá to tak i většina developerů. Občas se najdou nějaké výjimky, třeba teď Central Group, ale to je opravdu výjimka. Když někdo na povolení čeká tři, pět, deset nebo i dvacet let, tak potom jde s projektem hned ven. 

Co tedy ale těch deset projektů?

Je to obrovské číslo, tolik projektů jsme neměli ve výstavbě nikdy, ale firma je na trhu už devatenáct let a je tak velká, že deset projektů dokáže zvládnout. Dlouho jsme věděli, že by to takhle mohlo dopadnout, byť v Česku nikdy nemůžete mít jistotu do poslední chvíle, i když to povolení máte, může přijít nějaké odvolání. I tak jsme se na to ale připravovali a nijak nás to neochromí. Jen v Česku jsme posílili týmy zhruba o třicet lidí.

Většina jsou nové projekty, o co tedy jde?

Rozestavené máme jen dva projekty a to je Nová Waltrovka a Mocca rezidence. Osm projektů je tedy nových, hodně už jsme jich představili. Jde například o Vinohradskou 8, což je projekt po bývalém Transgasu , je to také zmiňovaný projekt s mikrobyty na Smíchově, který je v podstatě vstupní branou do celé nově vznikající čtvrti. Začínáme stavět na nákladovém nádraží Žižkov, na Veleslavíně , na Rohanu a také v Petrské ulici a stavět by se měla začít také butiková kancelářská budova na místě bývalé pošty v Hybernské . 

Je pro vás nějaký z těch projektů stěžejní, podobně jako byla třeba Masaryčka? 

To se takhle nedá říct, každý z nich je unikátní. Například Vinohradská 8 je symbolickou branou do Královských Vinohrad. Vznikne tu vnitroblok, kde bude kombinace kanceláří a rezidenční části. Je to zároveň projekt, který změní dlouho neutěšené zanedbané území a znovu ho zprůchodní. Veleslavín je zase nádherné rodinné bydlení pro zaryté „šestkaře“, kde budou kromě bytů také řadové domky. No a myslím, že náš projekt Rohan bude opravdu crème de la crème – nejlepší bydlení na Rohanském ostrově. Obdobně projekt Hybe na místě staré pošty v Hybernské bude komornější verzí Masaryčky pro ty nejnáročnější firemní nájemníky.

Nedávno se začalo bourat také na Churchillu, co tam bude?

Máme tam stavební povolení na budovu Churchill III. Ta naváže na dva projekty, které už jsme tam postavili. Za návrhem stojí studio Jakuba Ciglera a půjde o kaskádovitý dům, v němž budou kanceláře. 

Jaká je celková investice, kterou do těch deseti projektů hodláte investovat? 

Je to přes dvacet miliard korun, ne všechno ale neseme sami, část projektů sdílíme s různými partnery. 

Ano, v poslední době přibývá projektů, do nichž jdete s někým dalším, v čem je to pro vás výhodné?

Má to dva aspekty. Historicky měla řada pozemků investora či restituenta, chybělo jim ale know-how. V takovém případě jsme do spolupráce přinášeli zkušenost, díky níž se určité projekty odšpuntovaly a posunuly. Příkladem je třeba Victoria Palace v Dejvicích. Vlastníkem pozemku byl Kaprain, který léta bojoval o získání povolení. Nám se podařilo narovnat soudní spory, získat potřebná povolení a začít stavět. 

Dnes nám taková spolupráce pomáhá rozložit rizika. Na Veleslavíně jsme šli do projektu s Radkem Pokorným a jeho EPD, na Budějovické zase máme společný podnik s DBK a Janem Tlačbabou. Ještě v březnu chceme spustit velkou soutěž, jejímž cílem bude zrevitalizovat okolí stanice metra Budějovická, kde se zastavil čas. Od České spořitelny jsme koupili tři budovy, díky čemuž máme šanci vybudovat nové centrum města se sto tisíci obyvateli.

Špindlu se říkalo Praha 11

V Česku jste až dosud stavěli jen v Praze, jak to že jste se nakonec pustili do projektu ve Špindlerově Mlýně?

Rozhodly emoce. Špindl je vlastně další městská část Prahy, dřív se říkalo Praha 11. Zájem o něj měl navíc sám Marek Dospiva, který má Špindl jako velmi srdcovou záležitost, takže jsme se rozhodli, že z toho uděláme plnohodnotný projekt srovnatelný s Veleslavínem, a to se vším všudy. 

Co všechno by tam tedy mělo vzniknout? 

Mluvíme o pěti až sedmi domech, ale architektonicko-urbanistická soutěž, která by měla odpovědět, jak ve Špindlu dál, teprve běží. Cílem je, aby šlo o živé místo s kombinací různých funkcí, to znamená obchody, služby, hotel, apartmány, klasické byty a podzemní parkování. A pěkný veřejný prostor, které Penta stavět umí. Pokud půjde všechno dobře, stavět bychom tam chtěli do tří let. 

Zajímají vás i další regiony? 

Byli jsme v Košicích, ale ten projekt jsme prodali. Zůstáváme v Praze, Bratislavě a nově v Londýně , okresní města nám nedovolují dělat výjimečnou architekturu. Ale s obrovským úspěchem Penta fondů samozřejmě pokukujeme i na další realitní trhy.

Do zahraničí tedy dál expandovat chcete? 

Střednědobým cílem je být ve čtyřech až pěti zemích a využít naše know-how podobně, jako to dělá Dr. Max nebo Fortuna , byť development je hodně lokální byznys. Základ z Česka a Slovenska je ale tak silný, že s ním dokážeme expandovat. V Londýně tedy rozhodně nejsme jen na otočku, ještě letos bychom chtěli oznámit dva nebo tři nové projekty. Do dvou let tam chceme vybudovat kancelář o třiceti lidech a máme ambici být v top 10 developerů v Londýně.