Nový život pražských činžáků. Sto let staré domy skupují fondy, velcí investoři i finfluenceři

Pražský činžovní dům, dříve do velké míry kulisa každodenního života, se v posledních letech proměnil v investiční artikl. Mění se vlastníci, strategie i cílová skupina. Do hry vstupují nejen fondy, developeři , ale třeba také influenceři. A z tisíců starých domů se stává nový byznys.

Dům u pražského Letenského náměstí dnes působí jako učebnicový příklad moderního nájemního bydlení. Kompletně zrekonstruovaný, od sklepa po střechu, nabízený realitkou zaměřenou na luxusní nemovitosti. Do nejvyššího patra se nedávno nastěhoval manažer globální firmy, který z Prahy řídí byznys pro celou střední Evropu. Měsíčně platí přes 50 tisíc korun nájemného.

Ještě nedávno přitom dům vypadal podobně jako ten hned vedle, kde dodnes žijí původní obyvatelé z časů privatizace. Bez výtahu, s ošlapaným schodištěm a náklady v řádu tisíců korun za měsíc. Jeden blok domů, dvě naprosto rozdílné reality.

Byznys kolem pražských činžáků je o to cennější, čím je Praha sevřenější. Vzhledem k omezené nové výstavbě v centrálních částech města a složitým povolovacím procesům se činžovní dům stává jednou z mála cest, jak vlastnit nebo nabízet bydlení v centru české metropole. Pro developery to navíc často znamená především příležitost k získání cenné parcely.

Nový život pražských činžáků s sebou přináší výraznou proměnu. Z domů, kde dřív sedával domovník na dřevěné stoličce s klíčem od prádelny, se dnes stávají realitní portfolia řízená investičními stratégy s tabulkou návratnosti a plánem na deset let dopředu.

Sto let staré domy

Základ pražských činžáků vznikl koncem 19. a začátkem 20. století. Domy s vysokými stropy, štukovými fasádami a vnitrobloky tehdy sloužily především jako nájemní bydlení a vyrůstaly během rychlé urbanizace zejména ve čtvrtích jako Vinohrady, Smíchov, Karlín nebo Žižkov. V polovině minulého století přešly většinou do rukou státu a během komunistické éry chátraly.

Regulační zásahy na trhu s nájemným navíc brzdily běžnou údržbu. Teprve po revoluci začala druhá éra činžovních domů, již přinesly restituce, privatizace a už v devadesátých letech i první větší rekonstrukce.

Právě tehdy se v Česku vůbec nejvíce obchodovalo s celými činžovními domy. „Jednalo se převážně o zahraniční fyzické osoby, které chtěly využít nízkých cen domů, uměle sražených kvůli regulaci nájemného. Pro ty, kdo se v segmentu vyznali, to byl vysoce profitabilní byznys,“ vzpomíná Jiří Pácal, člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN).

Dnes je situace jiná. Nájemné je tržní, legislativa stabilní a místo jednotlivců do odvětví vstupují velcí hráči. Výnosy sice nejsou tak vysoké jako dřív, činžovní dům však nabízí jistotu, která je v dnešních turbulentních dobách ceněnou komoditou. „Objemu z konce milénia už zřejmě nikdy nedosáhneme, přesto je tento segment mnohem bezpečnější a lépe financovatelný než dřív,“ shrnuje Pácal z ARTN.

Zcela zásadní roli sehrála změna přístupu bank a jejich ochota koupi činžovního domu financovat. Zatímco v devadesátých letech bylo kvůli regulovanému nájemnému a nejistotě výnosů téměř nemožné získat běžný úvěr, a investice tak probíhaly převážně z vlastních zdrojů kupců, po roce 2010, kdy se nájemné uvolnilo, se situace otočila. Činžáky je tak nyní možné financovat podobně jako jiné typy komerčních nemovitostí.

Investiční atraktivita pražských činžovních domů se opírá o několik faktorů: silný růst cen nemovitostí, pomalé tempo nové výstavby způsobené komplikovaným povolovacím procesem a stabilní poptávku po nájemním bydlení.

„V současné době navíc často dochází k mezigenerační obměně vlastníků těchto nemovitostí, a v důsledku toho se na trhu objevují a v následujících 20–30 letech stále objevovat budou další činžáky s atraktivním potenciálem,“ upozorňuje David Hauerland, zakladatel investiční skupiny Fidurock, která investuje do bytových domů v Praze a v Brně.

Činžovních domů se loni ve vnitřní Praze prodalo podle dat ARTN zhruba 100. Ceny se pohybují v řádech desítek až nižších stovek milionů korun. V 70 případech šlo o prodej celého domu, zbylé tři desítky tvoří změny obchodních podílů vlastníků. Zájemců přitom podle realitních poradců neubývá.

V hlavní roli instituce

Na trhu dnes hrají zásadní roli fondy a instituce. Například původně německý Zeitgeist Asset Management, který v Praze provozuje síť nájemních činžovních domů pod značkou Home by Zeitgeist, prodal v roce 2025 za stovky milionů šest prémiově zrekonstruovaných domů investiční skupině BHM Group Tomáše Krska.

Podobně se do segmentu zapojují i další české fondy. Zmíněný Fidurock se specializuje na rekonstrukce historických činžáků s cílem dlouhodobého pronájmu, Trigea ze skupiny Partners zase nedávno oznámila vstup do rezidenčního sektoru s důrazem na stabilní výnosy.

Do nájemního bydlení investují i platformy zaměřené na reality, jako je například Upvest, které drobným investorům umožňují spolufinancovat revitalizaci konkrétních nemovitostí. Díky nedávno schválené legislativě do nich mohou nově investovat i penzijní fondy.

Novým hráčem na trhu se stala také církev. Arcibiskupství pražské plánuje do roku 2030 vybudovat vlastní stabilní pilíř nájemního bydlení, který by zajistil financování jeho hlavní činnosti poté, co skončí státní příspěvky. Podle vyjádření ekonomické rady arcibiskupství je cílem mít pod značkou XPlace až tisíc vlastních bytů k pronájmu. Už nyní aktivně nakupuje činžovní domy a rozšiřuje své portfolio.

Jeden z nejsledovanějších realitních příběhů minulého roku přinesl influencer Vojtěch Žižka, který přes crowdfundingovou platformu vybral během 49 hodin více než 94 milionů korun na nákup činžovního domu v pražském Podolí. Peníze složili drobní investoři výměnou za fixní osmiprocentní výnos. Projekt má po rekonstrukci nabídnout jednotlivé byty k prodeji. „Chtěli jsme ukázat, že i běžní lidé mohou investovat do něčeho hmatatelného,“ okomentoval svůj krok Žižka.

Zrekonstruovat činžovní dům teď často znamená přestavět půdu, přidat výtah, upravit dispozice a nabídnout energetický standard odpovídající současným normám. V některých případech jde také o adaptaci původních komerčních prostor zpět na bydlení. „V devadesátkách jsme často byty měnili na kanceláře, dnes to začíná být i naopak,“ připomíná Pácal.

Podle Štěpána Smrčky z PSN však nyní rekonstrukce nestačí jen „naoko“: „Nezrekonstruované domy narážejí na technické i provozní limity a rekonstrukce musí být promyšlená a profesionální, aby dům fungoval dalších dvacet nebo třicet let.“

Ne každý pražský činžák navíc představuje zlatý důl. „V Praze je hodně nemovitostí, které si zaslouží zrekonstruovat. Každý stavař vám ale řekne, že je mnohdy levnější postavit nový dům než opravovat existující. Má to tuto stinnou stránku věci,“ vysvětluje investment manager společnosti Natland Real Estate Tomáš Balvín.

Podle něho je nutné každý dům „prolézt od sklepa po strop“ a určit, jaký je nejlepší přístup. Úspěch investora v tomto případě závisí do velké míry právě na tom, zda správně odhadne, jak s nemovitostí naložit.

Jedním z momentů, kdy se pohled na činžovní domy začal výrazně měnit, byla situace v povodněmi zasažené čtvrti Karlín. Tehdy se ukázalo, že činžovní dům není přežitkem minulého století, ale může být stavebním kamenem nové městské vrstvy. Developer Serge Borenstein se svým projektem Corso Karlín odstartoval vlnu proměn, která přetvořila zanedbané domy v žádané adresy. Industriální a obytné bloky se začaly měnit v kanceláře, lofty a v prémiové byty. Dnes Karlín patří k nejvyhledávanějším lokalitám v Praze, kde kupci za metr čtvereční zrekonstruovaného bytu platí více než v novostavbě.

Na podobný typ přeměny navazují další investoři v tradičních lokalitách. Fidurock v projektu Záhřebská 14 ukazuje, jak může vypadat moderní nájemní bydlení v historickém domě. Na Žižkově zase PSN pracuje na obnově domu v Jeseniově 93, kde vznikne 54 bytových jednotek určených jak k prodeji, tak pro nájemní účely.

Přitom právě počet bytových jednotek, jež lze v domě po rekonstrukci vytvořit, znamená často pro investora jedno z nejzásadnějších čísel. „Nejdůležitější je vždy lokalita, aktuální technický stav a právě potenciální velikost, kterou činžovní dům může mít po následné rekonstrukci. Pro ilustraci: například jeden činžovní dům v Praze nyní přestavujeme ze třinácti na 45 bytových jednotek,“ popisuje Hauerland z Fidurocku.

Jedna z největších činžovních proměn se aktuálně odehrává na Letné, konkrétně v projektu Ovenecká 9. Skupina Expandia zde kompletně rekonstruuje nárožní dům z roku 1900. Na místě vznikne 67 bytových jednotek a ateliérů doplněných o sklepní kóje i podzemní garáže pro devatenáct aut. Dokončení se plánuje na první polovinu roku 2027.

Vedle rekonstrukcí starých domů se investoři pouštějí i do výstavby nových budov, jež navazují na původní blokovou výstavbu. Jedním z takových výrazných projektů je Iconik, který vybudovala na jedné z posledních volných proluk hlavní karlínské třídy, Sokolovské ulice, Karlín Group.

Devítipodlažní dům reaguje na charakter čtvrti a kombinuje keramickou fasádu odkazující na meziválečné činžáky a industriální dědictví s městskou funkcí, jež do bloku vrací bydlení i služby. Ve vnitrobloku vznikly komerční prostory pro bistro či restauraci, v horních patrech pak prémiové byty s výhledem na Vítkov.

Rekonstrukce a proměny starých činžovních domů probíhají i postupně, po jednotlivých bytech nebo třeba jen opravou fasády a výměnou oken. „U činžáků kombinujeme různé přístupy podle konkrétního projektu. Někde dává smysl prodej bytů, jinde nájem. Nemáme jeden směr, ale naše vášeň pro činžovní domy zůstává,“ popisuje Smrčka z PSN různorodost tohoto trhu i investičních strategií.

Staré domy v pražské blokové zástavbě mají oproti novostavbám jednu výhodu: lokalitu. Nabízejí bydlení v částech města, kde už dnes nové byty téměř nevznikají. Právě to je podle realitních poradců samo o sobě hodnotou. Dispozice bývají velkorysejší, domy mají za sebou fázi „dětských nemocí“ a přirozeně zapadají do struktury města. Činžák není uzavřený areál, je součástí ulice, čtvrti, vztahů.

Podle Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí se trh stabilizoval. Činžovní domy zůstávají atraktivní, i když zlaté časy devadesátkových výnosů jsou pryč. Přestože v Praze pořád najdeme stovky budov s potenciálem rekonstrukce, těch nejkvalitnějších činžáků je ve vnitřním městě k mání stále méně. Současně ale roste tlak na renovace, energetickou efektivitu a na lepší správu budov. Právě to může některé majitele podle poradců přimět k prodeji. Poptávka ukazuje, že kupci se při takové příležitosti objeví okamžitě.

„Na trhu je stále obrovské množství činžovních domů, které teprve čekají na rekonstrukci. U mnoha z nich zatím nejsou jejich majitelé schopni se domluvit na prodeji, zatímco domy dál chátrají. Je tedy jen otázka času, kdy se tyto nemovitosti dostanou na trh a za jakých podmínek. Situace je dnes taková, že se nemusíme s konkurencí přeplácet o jeden dům, můžeme si vybírat. A to se v nejbližší době nezmění,“ podotýká David Hauerland z investiční skupiny Fidurock a dodává: „Každý se může projít po centru a podívat se, kolik takových domů zeje prázdnotou. Věřím, že v horizontu 10–20 let tyto domy znovu ožijí.“