Nová bytová výstavba v Česku. Seriál o rezidenčních developerských projektech a cenách nového bydlení
5. 3. 2025 Jana Hrabětová
Kde všude se staví nové byty a co rezidenční developeři chystají? Tomu se věnuje seriál o novém bydlení, který připravuje redakce e15. Postupně se společně vypravíme nejen do jednotlivých částí Prahy a Středočeského kraje, kde je nabídka na primárním rezidenčním trhu největší, ale také do dalších měst a míst napříč Českou republikou.
Seriál, věnovaný rezidenčním developerským projektům a situaci na trhu s novými byty určenými na prodej do vlastnictví, odstartujeme návštěvou hlavního města jako takového. To totiž vzhledem k rozloze, rozmanitosti, a také rozdílnému postoji k výstavbě v jednotlivých městských částech dokáže svým obyvatelům i nově příchozím nabídnout pestrou paletu nového bydlení. Od luxusních projektů ve vyhlášených rezidenčních lokalitách přes moderní bydlení v místech, kde dříve stávaly tovární areály, až po standardní bytové, rodinné a řadové domy v okrajových částech metropole.
Nicméně co se počtu jednotek, které na území metropole vznikají, potřeby a požadavky trhu nabídka v žádném případě už roky nepokrývá. A zdá se, že ještě dlouho nebude. Jak totiž dlouhodobě upozorňují odborníci z řad realitních makléřů, developerů, stavbařů i politiků, Praha by jich ročně potřebovala minimálně deset tisíc. Tedy zhruba dvojnásobek, než v průměru obvykle nabízí. Toho se ale ani zdaleka nedaří dosáhnout. Na vině jsou podle zmíněných profesí především zdlouhavé povolovací procesy, dosahující mnohdy až deseti let, či možnost nekonečně se proti stavbě odpovídající územnímu plánu odvolávat. Svůj podíl viny na tom má i váznoucí digitalizace stavebního řízení…
Prodejní rekordy na pražském trhu s novými byty
Data z pražského rezidenčního trhu, publikovaná developerskými společnostmi Trigema, Central Group a Skanska Residential, v podstatě v průběhu celého roku 2024 potvrzovala rostoucí zájem o nové bydlení. Za loňských dvanáct měsíců se prodalo 7 200 nových bytů, což v meziročním srovnání představuje nejen 80procentní nárůst, ale zároveň i druhou nejvyšší hodnotu za uplynulých více než 15 let.
V posledním kvartálu loňského roku si svého kupce našlo zhruba 1 850 bytů, tedy stejné množství jako ve čtvrtletí předchozím. Znamená to, že prodeje nových bytů se v Praze již delší dobu pohybují nad dlouhodobým průměrem. Ten činí 1 450 bytů za kvartál. Loňská čísla se tak přiblížila výsledkům z rekordního roku 2021, kdy se na celém území metropole prodalo 7 450 jednotek.
- Nejvíce nových bytů se v roce 2024 prodávalo na území Prahy 9 a Prahy 10, kde je v současnosti i nejvyšší nabídka a zároveň nejnižší ceny. Ty se zde v průměru pohybují lehce nad 149 000 Kč/m².
- 75 procent prodejů tvoří bytové jednotky 1+kk a 2+kk.
- Dlouhodobě je nejsilnější poptávka po bytech o dispozici 2+kk, 2+1.
- Přetrvává zájem o bydlení s nízkou energetickou náročností.
- Nejvyšší průměrné nabídkové i prodejní ceny za metr čtvereční vykazují garsonky a prémiové byty.
- Nejdražší zůstává z pohledu bydlení centrum metropole, tedy Praha 1 a Praha 2.
- Nejrychlejší cenový růst (meziročně o 21 procent) zaznamenala Praha 3.
Poptávka po nových bytech v Praze zvolna roste už od počátku roku 2023. A nezastavuje se ani nyní. Přispívá k tomu několik faktorů, k nimž patří nejen snižování sazeb hypotečních úvěrů, i když to bylo podle odborníků hlavním důvodem prudkého růstu zájmu o nové bydlení, ale i celkové zlepšení ekonomické situace a nálady ve společnosti, ale také pokračující zdražování nájemného. A samozřejmě i fakt, že investice do bydlení v Česku patří mezi nejoblíbenější.
„Z enormní poptávky v loňském roce je zřejmé, že koupě nemovitosti představuje záruku výhodné investice s minimální mírou rizika a trvale rostoucí hodnotou. Očekáváme proto, že tento zájem potrvá i v letošním roce,“ řekl Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema.
Prodejní a nabídkové ceny nového bydlení v Praze
Průměrná nabídková cena nového bytu v Praze na konci druhého pololetí roku 2024 dosáhla 163 203 korun za metr čtvereční, což v porovnání s prvním pololetím představovalo zvýšení o bezmála 6 500 korun. Při srovnání se závěrem třetího kvartálu, kdy se cena metru čtverečního nového bytu usadila na 160 720 korunách, jde o navýšení o cca 2 500 korun (160 720 Kč/m²).
Ceny nových bytů z rezidenčních developerských projektů v hlavním městě v roce 2024 tak podle analýzy zmíněných společností rostly rychleji, než se očekávalo, meziročně o sedm procent.
Ještě výraznější růst zaznamenaly prodejní ceny, které se k závěru druhého čtvrtletí roku 2024 vyšplhaly na 146 961 korun, o tři měsíce později dosáhly 152 184 korun za metr čtvereční a ke konci roku už činily 156 851 korun za metr čtvereční. V meziročním srovnání to představuje desetiprocentní růst.
V obou případech – jak u nabídkových, tak prodejních cen nového bydlení – se jedná o nová historická maxima, a tempo růstu cen tak bylo vyšší, než pro celý loňský rok předpovídala ČNB.
Ceny nového bydlení v Praze porostou i v roce 2025
Růst cen v minulém roce ovlivnilo zařazení nových, dražších projektů i růst cen u části projektů, které jsou ve stávající nabídce. Ke zdražení přispělo i to, že ubyly, respektive víceméně zcela zmizely marketingové bonusy a pobídky, vzrostly náklady na stavební a projekční práce. „Hlavní příčinou růstu cen nových bytů v Praze ale zůstává dlouhodobě nefunkční proces schvalování nové výstavby, který vede k nedostatečnému doplňování nabídky. V kombinaci se silnou poptávkou tak lze i letos očekávat další růst cen,“ uvedl Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential. Ten by se měl pohybovat v rozmezí pěti až deseti procent.
„Nabídka nových bytů je kvůli nefunkčnímu povolování dlouhodobě naprosto nedostačující. Kvůli tomu jsou jejich ceny minimálně o 15 procent dražší. Stát přichází o desítky miliard korun na daních a poplatcích, nám to komplikuje byznys a bydlení je pro lidi rok od roku méně dostupné,“ podotkl Dušan Kunovský, předseda představenstva Central Group.
Deficit se prohlubuje
Podle dat ČSÚ, zveřejněných v prvním únorovém týdnu roku 2025, bylo v průběhu loňského roku v Praze povoleno celkem 8191 bytů, z toho 6 967 v bytových domech. Meziročně se sice jedná o výrazný nárůst (+ 43 %, respektive + 64 %), to je však dáno nízkou srovnávací základnou roku 2023. „Zásadní ale je, že se ani loni nepodařilo prolomit 10tisícovou hranici, udávající minimální počet bytů, které hlavní město pro svůj rozvoj každoročně potřebuje. Mimochodem toto číslo od roku 2006 nebylo pokořeno ani jednou a jen za tuto dobu bytový deficit Prahy narostl o téměř 90 tisíc bytů,“ dodala Michaela Váňová, výkonná ředitelka Central Group.
Dlouhodobý nedostatek bytů je podle odborníků hlavním důvodem, proč za uplynulých deset let vzrostly nabídkové ceny nových bytů v Praze v průměru o více než 160 procent.
Růst zájmu o rezidenční nemovitosti zažívá i region CEE
Sílící poptávku po rezidenčních nemovitostech, kterou zažívá nejen Praha, ale například i Brno, zaznamenávají i naši sousedé. Jak vyplynulo z analýzy společnosti Colliers, důvodem jsou zvyšující se obavy o budoucí cenovou dostupnost bydlení a další vývoj ekonomiky.
Asi největšímu problému s dostupností přitom v rámci regionu, do něhož kromě Česka patří Rumunsko, Bulharsko, Polsko, Slovensko a Maďarsko, čelí právě Praha, kde průměrná cena bytu o rozloze 60 metrů čtverečních odpovídá 18násobku průměrného ročního platu, což představuje výrazné zhoršení oproti roku 2019.
„Nejvyšší nákupní aktivitu na trhu s bydlením aktuálně zažívá Polsko. Zvýšenou poptávku zaznamenávají také trhy v Rumunsku, Bulharsku a Maďarsku. Co se dostupnosti týče, nejlepší situace panuje v Rumunsku. Na Slovensku, v některých částech Polska, v Maďarsku a Česku naproti tomu rostou náklady, které pro potenciální kupce představují výzvu,“ uvedla Josefína Kurfürstová, senior analytička společnosti Colliers v regionu CEE.
