Míra neobsazenosti průmyslových ploch vloni stoupla. Co přinese rok 2025?

Po třech letech vysoké míry obsazenosti a omezené dostupnosti průmyslových, výrobních a skladových prostor začala jejich neobsazenost v průběhu roku 2024 opět růst. Z necelých dvou procent, které trh vykazoval v závěru roku 2023, se ke konci prvního pololetí vyšplhala na 2,92 procenta, aby postupně překonala tři procenta a v závěru roku se usadila na 3,13 procenta. Vyplynulo to z pravidelného kvartálního průzkumu trhu průmyslových nemovitostí, zpracovávaného Industrial Research Forem (IRF), sdružujícím společnosti CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield a iO Partners. 

Probouzí se výstavba?

Vzhledem k tomu, že mnohé projekty byly v předcházejících měsících odloženy, odborníci vidí rok 2025 nadějně. Podle aktuálních průzkumů dnes totiž k dokončení směřuje 870 300 metrů čtverečních průmyslových ploch a dalších bezmála 385 tisíc metrů čtverečních by mělo být ve stavu shell & core k dispozici do tří až šesti měsíců.

„Zatímco vloni objem dokončených prostor dlouhodobého průměru nedosáhl, výstavba nových prostor a další plány pro budoucí výstavbu jsou již delší dobu na vzestupu,“ uvedl Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers. A dodal, že v současné době se v uvedeném segmentu nachází 2,7 milionu metrů čtverečních s dokončeným povolovacím procesem a více než tři miliony metrů čtverečních v různých fázích povolování. Celkově to tedy potenciálně znamená bezmála šest milionů metrů čtverečních, o které by se trh měl v relativně krátké době rozrůst.

Trhu dominuje nová poptávka

Jak vyplynulo z uvedeného průzkumu IRF, loňská poptávka byla nejslabší od roku 2018 a ve srovnání s pětiletým průměrným objemem nižší o 20 procent. Zpomalení je ale podle Stanka globálním trendem, který se projevil v celém regionu EMEA ( souhrnné označení regionu Evropy, Blízkého východu a Afriky – pozn. red.). Na domácím trhu pak Stanko vidí důvody k opatrnému optimismu, neboť čistá poptávka představuje 61,3 procenta objemu roku 2024, což je víceméně v souladu s předchozím pětiletým trendem. 

Český průmyslový sektor podle něj navíc zůstává silný, což dokazují významné investice velkých výrobců. K nim patří například výstavba nových prostor v průmyslovém parku na Černovických terasách v Brně, kde společnost CTP zahájila budování projektu pro Hitachi Energy. 

A přestože konkurence z okolních zahraničních trhů v některých regionech mění dynamiku nabídky i nájemců a pronajímatelů, nálada na trhu se podle odborníků po předchozím pesimismu zlepšuje.

Podle konzultantů společnosti 108 REAL ESTATE se na straně poptávajících již projevuje citelná změna přístupu. I přes řadu znejišťujících globálních faktorů – vývojem německé ekonomiky počínaje a rizikem cel pro EU ze strany USA konče – firmy očekávají postupnou stabilizaci situace a mírný růst na úrovni spotřeby v podnikatelském sektoru i domácností. To také vysvětluje, proč poptávky pocházejí v případě skladových nemovitostí především z oblastí komplexního servisu v oblasti logistiky a automobilového průmyslu. Navzdory ohlášenému propouštění několika společností z automotive sektoru celý segment jako celek postupně roste. Dokládá to i rekordní výroba v automobilkách na území České republiky v loňském roce.

„Pokud jde o mezinárodní tendry, které se týkají obou zmíněných sektorů, mohly by postavení České republiky ještě zlepšit rekordní investice do dálniční a silniční sítě, stejně jako flexibilnější trh práce,“ podotkl Michal Bílý, hlavní analytik 108 REAL ESTATE. A doplnil, že další měsíce by se na trhu průmyslových prostor v Česku měly nést v duchu mírně pozitivního a optimistického vývoje. Hrozící obchodní válka mezi USA a Evropskou unií by mohly dále stimulovat novou vlnu nearshoringu ( přesouvání dodavatelských řetězců do blízkých zemí – pozn. red .), která by poskytla evropskému průmyslu další dodatečný impuls.

Aktivita napříč regiony

Jak vyplynulo se závěrů Industrial Research Fora, ke konci sledovaného období, tedy v závěru uplynulého roku, bylo ve výstavbě celkem 978 300 metrů čtverečních skladových a výrobních prostor. A z těch, jejichž dokončení je plánováno na letošní první kvartál, jsou již tři čtvrtiny předpronajaty. 

Tři největší transakce, realizované v loňském závěrečném čtvrtletí, se týkaly celkem 94 500 metrů čtverečních. Největší z nich byl již zmíněný předpronájem budovy v CTParku Brno o rozloze 52 tisíc metrů čtverečních výrobci elektroniky Hitachi Energy Czech Republic.

Významná byla i renegociace ( předjednání nájemních podmínek za účelem prodloužení stávající nájemní smlouvy – pozn. red .) v parku Prologis Plzeň II, týkající se 21 300 metrů čtverečních pro výrobce spotřebního zboží VAFO. Třetí největší transakcí se v závěru roku 2024 stala renegociace 21 100 metrů čtverečních v Prologis Park Prague Airport nezveřejněné distribuční společnosti.

Důvody vyšší neobsazenosti průmyslových prostor

Po třech letech nízké neobsazenosti a omezené nabídce se v závěru druhého pololetí míra neobsazenosti zvýšila na již zmíněných 3,13 procenta. To podle Industrial Research Fora představuje nejvyšší podíl od konce roku 2020. Zároveň se ale jedná i o významný mezikvartální nárůst. V minulých letech se množství neobsazených ploch zvyšovalo v důsledku dokončení nových projektů, současný růst však ovlivňují prostory uvolněné v již existujících projektech. 

Není snadné detailněji rozklíčovat, co přesně za touto situací stojí – zda neobnovené nájemní smlouvy, stěhování do modernějších prostor či úplné ukončení nájmu. Často se ale hovoří o nárůstu prostor nabízených k podnájmu. „V průběhu celého roku se na neobsazenosti prostor projevovala aktivita podnájmů, což zvyšovalo celkovou míru neobsazenosti. S ohledem na to můžeme odhadnout, že reálná neobsazenost na trhu by určitě přesáhla šest procent, zejména kvůli tříprocentní neobsazenosti na trhu „skryté“ v prostorách shell & core, které stojí téměř dokončené, ale čekají na zajištění pronájmu před oznámením dokončení,“ vysvětluje Josef Stanko.

Reálná míra neobsazenosti na českém trhu je podle něj tedy mnohem blíže trendu pozorovanému napříč ostatními zeměmi střední Evropy, kde se oficiální míry, uváděné sousedními trhy střední a východní Evropy, pohybovaly mezi osmi a devíti procenty v Polsku a kolem pěti procent na Slovensku.

Tlak na nižší nájemné

Ve čtvrtém čtvrtletí roku zůstalo podle Industrial Research Fora nejvyšší dosažitelné nájemné na českém průmyslovém trhu stabilní, a to na úrovni sedmi až 7,50 eur za metr čtvereční a měsíc. „Ačkoli mnohem častěji vidíme posilování vyjednávací síly nájemců, projevující se ve stále výhodnějších pobídkách pronajímatelů napříč regiony, na stejné úrovni se v podstatě drží již tři čtvrtletí,“ konstatuje Stanko.

Výši nájemného, které před započtením pobídek podle zjištění společnosti 108 REAL ESTATE v posledním kvartálu loňského roku dosáhlo celorepublikového průměru 5,89 eur, může ovlivnit především dostatek disponibilních prostor. Tedy větší konkurence mezi developery. „Jen ve fázi shell & core se na začátku roku 2025 nachází kolem 500 tisíc metrů čtverečních, které čekají na nájemce,“ říká Jakub Holec, ředitel společnosti. A doplňuje, že na trhu je patrná ochota pronajímatelů ubírat ze svých požadavků a vycházet poptávkám vstříc.

Nájmy za kancelářské vestavby se podle zjištění IRF v závěrečném kvartálu roku 2024 pohybovaly mezi 9,50 až 12,50 eur za metr čtvereční a měsíc, servisní poplatky pak obvykle činily 0,75 až jedno euro za metr čtvereční a měsíc.

Největší průmyslové projekty roku 2024

Největší nově dokončenou budovou se v rámci celého roku stala hala v Panattoni Park Cheb East (60 600 m²), plně pronajatá společností Goodyear.

Ve 4. čtvrtletí roku byla vítězem z pohledu výměry nová budova v CTParku Ostrava Hrušov (25 500 m²), kterou si plně pronajala výrobní společnost z automobilového sektoru – Vitesco Technologies. Druhý největší projekt podle IRF představuje budova v CTParku Ostrava-Poruba (23 600 m²), plně pronajatá společnostem Geis a Raben. Třetí je pak budova v parku CTP Cerhovice (21 000 m²), již zcela obsadila společnost Novares, působící v oblasti automotive.

Optimistické výhledy

Jak vyplynulo ze studie Savills European Industrial and Logistics Occupier Markets, tuzemské průmyslové a výrobní nemovitosti před sebou mají přelomový rok, který může přinést výraznější oživení trhu.

„Očekáváme stabilizaci poptávky a postupnou absorpci nabídky spekulativně postavených skladů dokončených v posledním roce. S rostoucím důrazem na ESG se nájemci zajímají o objekty vybavené solárními panely, tepelnými čerpadly a nabíječkami pro elektromobily,“ přibližuje situaci na trhu Ondřej Míček, Head of Industrial Agency v Savills. 

Na území České republiky mají podle studie Savills zájemci o nové skladové či výrobní prostory v rámci rozestavěných prostor nejvíce na výběr v Moravskoslezském a Plzeňském kraji, ale také na severním a západním okraji hlavního města Prahy. V Moravskoslezském kraji bylo na počátku roku 2025 v rámci rozestavěných budov volných bezmála 173 tisíc metrů čtverečních ploch, v Plzeňském pak téměř 127 tisíc metrů čtverečních.

„Společnosti, které hledají moderní prostory v uvedených krajích České republiky, mají tedy skvělou příležitost získat zbrusu nové skladové či výrobní prostory v krátkém časovém horizontu. Navíc tyto objekty budou splňovat nejnovější technologické a ESG požadavky a lze je upravit na míru dle požadavků nájemce,“ dodává Ondřej Míček.

Významnou roli ale hraje i Ústecký kraj, který v současné době v rozestavěných stavbách nabízí necelých 79 tisíc metrů čtverečních. A právě zde, na severu Čech, je podle Míčka možné na konci roku 2025 a v roce 2026 očekávat zvýšenou aktivitu, a to díky jeho geografické blízkosti k budoucí gigafactory TSMC v Drážďanech. Ta by měla zahájit provoz v roce 2027.