Měli bychom být co nejméně závislí na USA, už s nimi nesdílíme tolik hodnot jako dříve, varuje šéf CTP Vos

Proč jste se rozhodl finančně podpořit vznik českého pavilonu na EXPO v Ósace?

Z mnoha důvodů. V Česku mám hodně byznysu a zároveň věřím, že koncept světových výstav funguje – že jsou platformou, kde dochází k výměně informací, navazování nových kontaktů, získávání nových zkušeností, ať už byznysových, nebo kulturních. Každý národ se zde prezentuje po svém a ukazuje, co je zač – jakou má kulturu, hudbu, umění, průmysl, firmy, hodnoty – a co chce s mezinárodním společenstvím sdílet.

Tento aspekt výstav považuji za velmi důležitý. Je také dobré, že se to vše děje naráz, na jednom místě, že si mohu projít pavilony různých států, sejít se s novými lidmi – Čechy, Číňany, Američany. EXPO je příležitostí se sblížit, poznat se, inspirovat se, spřátelit se a na tom všem při troše štěstí rozjet i nějaký ten byznys.

A co váš byznys zde tedy?

Mám za sebou 25 let podnikání v Česku, snažím se i nadále být proaktivní a otevřený. Moje přítomnost zde, respektive účast CTP na Světové výstavě, ale neznamená, že tu hned něco podepíšeme – to není mezi prioritami.

Jste tedy ve fázi průzkumu asijských trhů? Vidíte nějaké příležitosti?

Určitě, poslední vývoj ukazuje, že světový obchod již příliš nepřeje globalizaci a je nyní více o té deglobalizaci. Sílí trendy nearshoringu a friendshoringu (forma outsourcingu, v jejímž rámci firmy přidělují zakázky/dodávky do zemí, které fyzicky sousedí s jejich domovskou zemí – pozn. aut.). Firmy, které budou chtít dělat byznys v EU, budou muset mít své výrobní kapacity, nebo alespoň jejich část, v EU nebo jinde v Evropě.

Je to také přirozený důsledek deglobalizace a nárůstu geopolitických tlaků a nejistot, celní války i dekarbonizačních snah Evropy. Lokální výroba má logicky nižší uhlíkovou stopu než výroba v Číně, které v tomto ohledu „přitěžuje“ přeprava zboží přes půlku světa. Je to ale také důsledek zkušeností z pandemie a toho, jak nespolehlivé tehdy byly dodavatelské řetězce a jak vázl obchod Evropy s Asií. I proto nyní vyhledáváme asijské firmy, které bychom v rámci výše popsaného do Evropy přivedli.

Například v Brně jsme byli svědky příchodu mnoha tchajwanských firem – hlavně v polovodičovém průmyslu, jehož role za poslední roky významně vzrostla. Je relevantní nejen pro spotřebitelskou techniku/elektroniku, ale též automotive či pro národní obranný průmysl. A Česko je v tomto smyslu high-tech státem. A že se asijské firmy budou poohlížet po prostorách v Evropě, je jasný trend patrný nejen v Česku, ale i v dalších státech Evropy. Stavíme tak stále častěji právě pro firmy z Asie.

Světovou výstavu jste definoval jako platformu pro setkávání a výměnu. Jak byste nyní definoval aktivity CTP? Čeho je vaše firma platformou?

Na to, co děláme – jsme relativně malou firmou o tisícovce lidí – jsme přítomni v deseti zemích. Máme však síť kontaktů – třeba na tchajwanské firmy, na firmy zde v Japonsku a podobně – a tyto firmy též propojujeme s těmi českými. Ale nejen s firmami, ale i s univerzitami nebo třeba s jihomoravským inovačním centrem, případně s výzkumným kampusem v Eindhovenu.

Propojujeme zainteresované subjekty, investujeme do technologických parků a projektů – a neprodáváme je. I proto se zajímáme o úroveň kvality a blahobytu, který naši obchodní partneři v těchto projektech mají. Vše řešíme v dlouhodobém horizontu – ekonomika, bezpečnost, obecné blaho, to jsou témata, která mě jako byznysmena prostě zajímají. A dbám také na demokracii, postavil jsem díky ní svůj byznys v Česku a je pro mě osobně důležité, aby tyto hodnoty byly nadále akcentovány ve firemní kultuře CTP.

Vzhledem k nastupující deglobalizaci je tedy vaší byznysovou prioritou přivést do Česka a dalších zemí, kde působíte, co nejvíce nových firem?

Většina našeho byznysu pochází z partnerství s již existujícími klienty.

Kolik jich vlastně aktuálně máte?

Evidujeme lehce přes tisícovku nájemníků-partnerů. S nimi dále rozvíjíme jejich a vlastně i náš byznys. Čas od času se samozřejmě objeví někdo nový. V zásadě, pokud bychom měli postavit deset nových budov, tak sedm jich obsadí stávající zákazníci, tři připadnou na nové. A ti noví budou nyní velmi pravděpodobně právě z Asie, zaměření hlavně na e-commerce, obranný průmysl či na technologie. A pak se to liší podle regionu – třeba Ostravu si vybírají více firmy zaměřené na automotive, Brno zase spíše na hi-tech a polovodiče.

Je těžké přivést zcela novou firmu do Česka?

Pokud se bavíme o firmách z Asie, tak ty mají často už předem jasno. Třeba Tchajwancům se v Česku líbí, podobně na tom jsou Korejci. Číňané zase preferují spíše Maďarsko, Slovensko či Srbsko. On to také částečně určuje obor, v němž podnikají. Velmi to ale záleží také na tom, jakou pracovní sílu ty firmy shánějí – potřebují-li kvalifikované lidi, či dělníky.

Zvažoval jste expanzi byznysu CTP třeba zrovna do Asie, když už zde máte vámi zmiňované kontakty? Funguje nějaká informační reciprocita?

Jsme evropskou firmou, naše kořeny jsou v Česku a na Evropu se nadále chceme zaměřovat, specializovat. Netvrdím, že to tak bude vždy, ale momentálně hraje Česko a CEE prim. Česko je naším největším trhem, už jsme zde proinvestovali kolem šesti miliard korun, jen letos zde protočíme kolem pěti milionů eur, zároveň zde máme rozsáhlé pozemky, které nám vystačí na byznys v příštích deseti letech. Potenciál vidím v Polsku a v Německu, ale v Asii zájem nemáme. Zatím.

Jak se v porovnání s okolními zeměmi dělá byznys v Česku? Je to v posledních letech snazší, nebo naopak horší přivést „domů“ novou firmu? Třeba i v porovnání s vývojem, dejme tomu, v Polsku.

Byznys se nám v Česku dělá velmi dobře. A troufnu si toto tvrdit i za naše klienty-nájemníky, jejichž byznys v průběhu let v Česku postupně rostl. A s tím, jak rostli, rostla i CTP, protože jsme pro ně stavěli další a další budovy, haly či parky. Logicky jsme ale byli limitováni samotnou velikostí ČR – když jsme tedy chtěli dále růst, museli jsme expandovat.

Ale Česko prostě nemohu tak snadno srovnávat třeba s Rumunskem, kde teď máme třeba nový park u Bukurešti – tam je to hodně o logistice a regionální obsluze Balkánského poloostrova a Turecka. To pro mě vlastně bylo překvapení – Rumunsko není „koncem Evropy“, ale regionálním logistickým hubem pro retailery jako Pepco, IKEA či speditéry jako Schenker či DHL – což jsou naši klienti v Česku. Z Bukurešti neobsluhují Česko, ale právě Balkán a Turecko.

Nicméně to, co v Česku můžeme stavět, jsou převážně kampusy a high-tech zaměřené projekty, které v jiných zemích moc často neděláme. Každá země má samozřejmě svá specifika, ale Česko je pro mě na základě zkušeností, kultury i té zmíněné demokracie velmi příjemnou zemí pro byznys. Ono je to ale dáno třeba i demografií.

Jak to myslíte?

Podívejte se, co se třeba dříve dělo v Polsku, když mnoho lidí odcházelo za prací do Velké Británie. Právě stabilita nabídky pracovní síly v Česku se stala jeho regionální výhodou.

Jedním z velkých trendů v logistice je automatizace, v poslední době už i v rámci středně velkých firem. Jak promlouvá do vašich obchodních vztahů?

A je to trendem nejen v Česku, ale třeba v Bukurešti, o které jsem před chvílí mluvil. Naši klienti do automatizace investují stále častěji. Je to jednak pod tlakem kvůli nedostatku kvalifikované pracovní síly, jednak také díky nepopiratelným výhodám strojů – nemarodí, nedělají tak často chyby, ale také díky postupnému nárůstu kupní síly v regionu: Lidé prostě víc utrácejí, více toho chtějí, a tak je zapotřebí jim vyhovět. Automatizaci nemůžete vnímat jen v kontextu výroby, ale též skladování a logistiky.

Jsou vaše skladová a logistická centra připravena na snadný přechod k automatizaci?

Je to takové ošemetné. Můžete si myslet, že když „zaměstnáváte“ stroje, nepotřebujete pro ně zázemí jako pro lidské pracovníky – třeba sprchy, vytápění, toalety a podobně. Ale ono je to celé tak napůl – ta zařízení pro lidi budete potřebovat vždy, jen jich díky automatizaci bude méně. Předělávat celé budovy nebude třeba. Domnívám se ale, že se dlouhodobě v byznysových a logistických parcích staví málo vybavení a služeb pro komfort lidí, kteří v nich pracují. Podívejte se třeba na Pankrác, kde je okolí krásně zaplněno takovými službami. No a teď se jeďte podívat do průměrného logistického parku, kde si skoro ani nekoupíte kávu.

Takže abych se vrátil k vaší otázce – soustředíme se spíše na to uzpůsobit naše parky lidem, tedy aby v okolí byl třeba nějaký doktor, restaurace, fitness, jednoduše služby pro pohodlí a komfort lidí, kteří v parcích pracují. Myslím si, že momentálně nenabízíme jejich dostatečné množství, ale jdeme tímto směrem. Ono popravdě o ty plně automatizované budovy skoro bez živé duše ani není zas taková poptávka. 

Které firmy zatím nejvíce tlačí na automatizaci?

Oborově třeba potravináři, farmaceutické firmy nebo výrobci a dodavatelé zvířecího krmiva. PET food „jede“, lidé mají peníze a platí za to, že jejich mazlíčci jedí o něco lépe než dříve. Vidíme to napříč obory i díky tomu, že se snažíme diverzifikovat naši klientelu. Jako firma nechceme být závislí jen na společnostech třeba z automotive.

Letos jste byl poprvé zařazen na seznam globálních dolarových miliardářů. Jak to vnímáte?

Když jsem začínal s byznysem, tak jsem říkal, že na penězích záleží. Postupem času ale zjišťuji, že to tak není, že jsou důležitější hodnoty, třeba rodina. A jak se kolem toho cítím? Je to pro mě pořád trochu těžko uchopitelné – přece jen já ty peníze přímo nevlastním, jde jen o vyjádření hodnoty CTP, kterou ovládám. Nepodnikám jen pro to, abych byl někde na seznamu boháčů. Je to ale dobrá zpráva třeba i pro mé kolegy a zaměstnance, kteří drží podíl ve firmě.

Jste spokojen s programem zaměstnaneckých akcií?

Nejen že je to motivuje více či lépe pracovat, ale vytváří to unikátní vztah k firmě, záleží jim více na tom, co dělají. A to mě opět vrací k tomu, že se vše snažíme dělat v dlouhodobém výhledu, aby to vydrželo, aby to fungovalo.

Co je vaším „tajemstvím úspěchu“? Čas, lidé, know-how…?

Kombinace toho všeho. Načasování je důležité, třeba i v dnešní době, kdy jsou trhy jako na houpačce – vzniká mnoho příležitostí, je ale nutné být rychlý a přizpůsobivý. Takové šance jako nyní by vám při stabilním trhu nenastaly. 

Jak se dělá byznys v Humpolci či v Brně?

Před mnoha lety, když jsme do těch měst přišli, tak se každý divil, proč nejsme v Praze. Ve výsledku jsou ale ta místa unikání – kulturou, tradicemi, pracovní silou. Třeba Brno je obecně silnější v tom inženýrském zázemí a podobně.

Proč jste si ale před těmi více než dvěma dekádami vlastně vybral jako sídlo CTP právě Humpolec?

Protože jsem chtěl původně dělat byznys v Jihlavě, ale tam už sídlil Robert Bosch a tamní pozemky byly už dost rozebrané, tak jsem „jel prstem po mapě“ směrem k Praze a další sjezd byl Humpolec.

Žijete stále v Česku?

Jistě, Česko je pro mě i pro manželku, se kterou jsem už 38 let, domovem. Děti už jsou starší a mají své plány.

Jste často titulován jako druhý nejbohatší nizozemský byznysmen. Jste tedy nizozemský byznysmen, nebo český byznysmen?

Spíše český.

Je v Nizozemsku významně jiné prostředí pro byznys?

Určitě. Nemá takové výrobní a inženýrské zázemí. CTP má mnoho klientů v těchto oborech, Nizozemsko je však hlavně o logistice a distribuci. Byznys v Nizozemsku je jiný i ve smyslu toho, jak úřady pracují s developery. Cítím se být silnější zde ve střední Evropě. Samozřejmě je to dáno i tím, že tu dělám byznys od svých 24 let, a tedy toho logicky moc nevím o tom, jak dělat byznys v Nizozemsku.

Když jste hovořil o komplexitě a službách, které se snažíte v parcích, jež budujete, postavit – připadají v úvahu třeba bytové jednotky?

Určitě, v pár projektech to tak už děláme, třeba v Tachově. Ale obecně když postavíte jakýkoliv „park“, tak tam najednou potřebujete dostat různé lidi, různé profese. A ti nemusejí být vždy lokálně dostupní, spoléháte tedy na to, že se přistěhují. Pokud jim tento proces usnadníte – a já tvrdím, že je to skoro naší povinností to tak udělat – tak se vám tam pak dělá ten byznys mnohem snáze. Třeba v Brně máme projekt Domeq – dostupné bydlení pro zaměstnance našich klientů.

Budete ten projekt rozšiřovat?

Už se tak děje, do konce letošního roku by CTP měla vlastnit kolem tisícovky ubytovacích jednotek. Není to zcela náš „core byznys“ ani to není moc profitabilní, ale je to takový vedlejší efekt s přidanou hodnotou, že stavíme průmyslové/byznysové/logistické parky, jejichž nájemci potřebují někde ubytovat své lidi.

Jak moc je to konkurenční výhoda CTP?

Určitě to byznysu pomáhá, minimálně pak byznysu našich klientů, díky čemuž pak máme stabilní byznys i my jakožto pronajímatelé našich parků.

Jak to v tomto ohledu vypadá v jiných zemích?

Rád bych příští rok rozjel něco podobného v Budapešti a v Bukurešti. Ale CTP není v tomto fenoménu nějakým unikátem.

Plánujete expanzi do dalších evropských zemí?

Určitě.

Do kterých?

To vám neprozradím…

V regionu CEE, nebo „někde dál v Evropě“?

Obecně se zaměřujeme na průmyslové klienty, třeba na ty v Německu. Další cílovou zemí by mohla být třeba Itálie.

Pomyslným slonem v evropské místnosti je nyní Ukrajina, která bude po případném konci války představovat velkou šanci na byznys – respektive její rekonstrukce a rozvoj. Neláká vás byznys tam?

Kdepak. Nerad o tom mluvím, ale kdysi dávno jsme tam měli nějaké pozemky, které jsme nakonec odprodali. Už před válkou to byla složitá země pro byznys, nechci ani spekulovat, jak moc složitou je nyní.

Co říkáte na stávající geopolitickou situaci?

Mám dvě děti, jednomu je 25, druhému 27. Když s nimi hovořím, často zním jako typický stařík, když říkám, že „za Havla“, „za Walesy“ či „za Gorbačova“ to bylo lepší, ale ono to popravdě lepší bylo. Situace není dobrá. Jsme v kontextu světa malou firmou, ale snažíme se přispět svou troškou k tomu, abychom se tu všichni měli lépe.

Věřím v Evropu. Úsilí, které Česko a země CEE nyní vyvíjejí, není některými státy Západu zcela dobře chápáno. Možná proto že se tam měli moc dlouho až moc dobře, až z toho tak trochu zlenivěli. Realita je ale taková, že Evropa má hodně věcí na zlepšování.

Jaké třeba?

Měli bychom být co nejméně závislí na USA, už s nimi nesdílíme tolik hodnot jako dříve.

Jak váš byznys ovlivnila inflace?

Nebyla pro nás dobrou zprávou, ale a priori nebyla ani tou špatnou. Pokud jsme postavili budovu před pěti lety, dejme tomu, za 10 tisíc korun za metr čtvereční, a dnes vychází stejný metr na 13 či na 15 tisíc, tak je inflace dobrou zprávou – zvyšuje ceny nájmu. Inflace pro nemovitostní byznys není nutně špatnou věcí ani proto, že reality představují v určitých ohledech bezpečný přístav pro hotovost, ceny nemovitostí během ní též dobře rostou.

A v případě rostoucích cen nemovitostí musejí firmy častěji volit spíše cestu pronájmu než přímé vlastnictví budov, v nichž sídlí, což nahrává právě byznysu CTP jakožto pronajímatele parků. Samozřejmě tu byla vlna zájmu o tento typ byznysu, a konkurence pro nás samozřejmě není tak úplně dobrou zprávou. To je ale prostě byznys, a ne každý to v něm dělá úplně stejně a ne všude se ten byznys dělá úplně stejně.

Jak to myslíte?

To mě vrací k té vaší srovnávací otázce. Třeba Česko versus Polsko. To, že je v Česku složitější než v Polsku získat stavební povolení a že v Polsku je to opravdu velmi jednoduché, pro nás neznamená, že dělat byznys v Polsku je snazší než dělat byznys v Česku! Díky tomuto faktu je totiž v Česku automaticky třeba menší zásoba mezi dodavateli. A menší zásoba je pro nás dobrá v tom, že zde nevzniká tolik budov, což zvyšuje hodnotu těch, které zde již jsou, které zde již máme.

Aktuálně hovoříme v salonku CTP na střeše českého národního pavilonu na EXPO 2025 v Ósace. Dům je postaven za pomoci specifické technologie, je to dřevostavba s unikátní skleněnou fasádou. Zvažujete, že tuto budovu či technologii přenesete do některých projektů CTP, třeba těch pro nájemní bydlení?

Budu si o tom muset promluvit s Jakubem Kodrem (výkonný ředitel CTP pro ČR – pozn. aut.). Přenesení této budovy zpět do Česka není špatným nápadem a co se týče technologií a inovací – v CTP máme též vývojové středisko, kde se věnujeme novým možnostem kolem dřevostaveb. Kontinuálně, ať už kvůli nákladům, či udržitelnosti, hledáme nové materiály. Beton je ekologicky náročný, dřevo je jeho zatím dražší, ale ekologicky rozumnější varianta.

Máme pár dřevostavebních projektů, jeden velký zrovna roste v Ostravě. Systém dostupného nájemního bydlení je ostatně součástí naší ESG agendy. ESG není jen o uhlíkové stopě, ale také právě o dostupném bydlení.

Prostě součást té naší platformy, našeho ekosystému, kde naleznete spoustu dalších věcí, o kterých jsem mluvil před chvílí – od péče o zdraví po nabídku služeb a podobně. V projektech Domeq můžeme nabízet byty, ale v přízemí prostory pro obchod, školky, školy. Nevidím důvod, proč by Domeq nemohl být inspirován například touto stavbou.