Krize bydlení? Stačí uvolnit ruce trhu. Stát nemá suplovat developery, říká ekonom DRFG Martin Slaný
Ceny nemovitostí v Česku v posledních letech raketově vzrostly a zůstávají na historických maximech. Přestože se hypoteční trh v roce 2024 oživil, dostupnost bydlení zůstává zásadním problémem. Jaké jsou hlavní příčiny? A existuje cesta, jak současnou krizi vyřešit? Odpovědi hledal hlavní ekonom investiční skupiny DRFG Martin Slaný v rozhovoru pro podcast Business Club.
Ceny bytů rostou rychleji než mzdy, výstavba nestíhá
Český trh s bydlením se potýká s nerovnováhou mezi rostoucími cenami nemovitostí a příjmy domácností. Od roku 2015 vzrostly reálné mzdy o 72 %, zatímco ceny bytů se zvýšily o více než 150 %. Hypoteční trh se sice zotavil a v roce 2024 se objem nových úvěrů zvýšil na 228 miliard korun. Mnoho lidí na vlastní bydlení nicméně stále nedosáhne. Příčinou jsou nejen vysoké úrokové sazby, ale i nutnost mít značnou část úspor předem, protože banky již neposkytují stoprocentní hypotéky.
Kromě finančních bariér je problémem zejména pomalá výstavba. U té jsou podle Slaného hlavní příčinou složité povolovací procesy, místní odpor vůči nové výstavbě a rigidní územní plánování, které zpomaluje rozvoj měst a omezuje nabídku bydlení.
Méně regulací a lepší infrastruktura
Řešení podle Slaného nespočívá v tom, aby stát suploval roli developerů, ale aby vytvořil podmínky, které umožní soukromému sektoru efektivně stavět.
Klíčové je zjednodušení stavebního řízení, větší flexibilita územních plánů a finanční motivace obcí. „Například změna rozpočtového určení daní by mohla přimět obce, aby více podporovaly výstavbu namísto jejího blokování,“ říká Slaný.
Dalším faktorem, který by podle něj mohl pomoci, je důchodová reforma – pokud by stát lidem nabídl jiné efektivní způsoby spoření na stáří, mohla by klesnout poptávka po investičních bytech, které tlačí ceny nahoru.
Další důležitou oblastí je infrastruktura. Slaný upozorňuje, že rozvoj dopravního spojení mezi městy a okolními regiony může výrazně rozšířit trh s bydlením. Pokud by stát investoval do lepší dostupnosti a zjednodušil podmínky pro výstavbu mimo hlavní ekonomická centra, část poptávky by se mohla přesunout z přetížených měst na periferii, kde je stále prostor pro růst.
Podle Slaného by se mělo také více stavět do výšky, a to zejména v Praze, kde výškové limity omezují kapacitu nových bytových projektů.
DRFG investuje v Polsku a jižní Evropě
Příznivější podnikatelské prostředí je podle Slaného jedním z důvodů, proč se DRFG stále více zaměřuje na zahraniční trhy. „Například v Polsku vidíme větší flexibilitu, rychlejší povolovací procesy a vstřícnější přístup municipalit. Město často aktivně pomáhá s výstavbou infrastruktury, což je u nás stále spíše výjimka,“ popisuje Slaný. Zároveň DRFG založila nový investiční fond, který propojuje realitní a telekomunikační aktiva a cílí na výnos 9 procent ročně. Skupina se kromě Polska zaměřuje i na jižní Evropu, kde vidí potenciál zejména v oblasti komerčních nemovitostí a telekomunikací.
Co konkrétně brání rychlejší výstavbě nových bytů? Jaký dopad by měla důchodová reforma na trh s bydlením? A co může Česko převzít z polského přístupu k rozvoji měst? Odpovědi na tyto a další otázky nabízí celý rozhovor s Martinem Slaným v podcastu Business Club.
