Jaroslav Bukovský: Realitním magnátem přes noc. S obyčejnou hypotékou a bydlením v Praze jako bonus
O investicích do nemovitostí jste se asi načetli už dost. Spousta developerů je navíc ochotna kdykoliv vyrukovat s pofiderním pojmem investiční byt, který lahodí sluchu člověka s úsporami. Přívlastek investiční funguje na první signální a je jedno, že nákupem mnohdy předraženého bytu získáte ve své nové, poněkud tragikomické roli realitního investora vehikl, který vám na nájemném vynese třeba jen tři procenta ročně a vzhledem ke své výchozí ceně ani nebude mít tendenci nijak zvlášť zhodnocovat.
Dnes se na investici do realit podíváme úplně z opačného úhlu pohledu, trochu to přeženeme, ale jenom proto, abychom zdůraznili šíři možností, která se na současném trhu stále ještě nabízí. Někteří z vás stojí před rozhodnutím, zda koupit na hypotéku třeba pražský byt. Je to k nevíře, ale průměrný šedesátimetrový byt stojí v hlavním městě podle dat RealityMix 8,6 milionu korun.
Podle pravidel České národní banky potřebujete na takový byt aktuálně kolem 1,7 milionu korun z vlastních úspor. Dobře, Praha je Praha, byt v metropoli rychle pronajmete a relativně rychle prodáte, pokud půjde do tuhého. Na druhou stranu vám ale průměrný pražský byt na nájemném vydělá něco kolem čtyř procent ročně, a ačkoliv poslední rok byl z hlediska zhodnocení bytů náramný, nemusí se takový vývoj za situace stagnujících úrokových sazeb a kvůli vyčerpanému efektu odložené poptávky ani zdaleka opakovat.
Zmíněných 1,7 milionu korun lze ale využít i jinak. Co v Praze prakticky nic neznamená, vynikne úplně jinak, pokud se vydáte na výlet za její hranice. Blíží se jaro, tak proč si o víkendu nenaplánovat třeba cestu za byty, které stojí zlomek toho, co máte na kontě, a okouknout potenciální realitní investici trochu z jiného pohledu, než to děláte obvykle. Takže se pohodlně usaďte, zrovna vyjíždíme a podíváme se do několika míst, ze kterých dáme za vaše peníze dohromady hned celé portfolio bytů. A co je důležité: S 1,7 milionu korun na účtu k tomu nemusíte nezbytně potřebovat vůbec žádnou půjčku.
A rovnou se vydáme na adresu momentálně zřejmě nejlevnějšího bytu v Česku. Leží ve vísce Dolní Rychnov na Karlovarsku a z Prahy tam jste podle výpočtu navigace autem za necelé dvě hodiny. Jde o 1+kk o velikosti 25 metrů čtverečních a prodejní cena je 480 tisíc korun. Ano, byt je potřeba dát trochu do kupy, ale dát do kupy 25 metrů čtverečních nemusí být zas tak fatální problém.
Dolní Rychnov je prakticky vzato jižní předměstí Sokolova a obec leží i poblíž dálnice na Cheb. Co nás pochopitelně zajímá, je očekávaný výnos z nájmu. Tak tedy: Nájemné srovnatelných bytů v blízkém Sokolově činí šest až sedm tisíc korun měsíčně. Ano, to vychází potenciální roční výnos přes 16 procent. A na kontě nám pořád ještě zbývá přes 1,2 milionu korun, tak jedeme nakupovat dál.
Čeká nás dlouhý přejezd na opačnou stranu republiky, kde je momentálně cenová dvojka českých bytů. Konkrétně v docela malebné Opavě. Atypický byt o velikosti 34 metrů čtverečních je k mání za 540 tisíc korun. Opět platí, že abyste získali kolem osmi tisíc měsíčně na pronájmu, bude třeba na pár dnů vyhrnout rukávy a pustit se do práce. Odměnou může být bezmála osmnáctiprocentní výnos z nájemného, a to nepočítáme situaci, kdy se vám podaří udělat z atypičnosti bytu dodatečné plus.
Aktuální stav konta činí necelých sedm set tisíc korun, a proto přejíždíme shodou okolností zpátky na Sokolovsko do vesničky Rovná. Čeká tu na nás zrekonstruované 1+kk o 22 metrech čtverečních za 550 tisíc korun, které můžete obratem nabídnout k pronájmu. Zde je trochu problém najít srovnatelný byt pro odhad výše nájemného. Nejbližším podobným bytem v místě je 1+1, ovšem o výměře 39 metrů čtverečních, zato jde o starý byt s měsíčním nájmem sedm tisíc korun. Pokud zkusíte pronajmout ten svůj za šest tisíc korun, dostáváte se na třináctiprocentní roční výnos. Na kontě zbývá ještě něco kolem 130 tisíc korun. To si můžete nechat třeba na benzin.
Ještě jiná, skoro královská situace nastane v případě, že se rozhodnete vzít si hypotéku, ale nikoli na jeden pražský byt, ale dostupné peníze si nasekáte na tenké plátky pro celé své republikové portfolio. V tu ránu máte na poměry země obrovskou kupní sílu zmiňovaných 8,6 milionu korun. V takovém případě můžete momentálně přikoupit ještě následující a z pražského pohledu neuvěřitelný seznam bytů.
A to další byt v Rovné za šest set tisíc korun, dva byty 2+kk v Mostě po 650 tisících korun, 3+1 v severočeských Obrnicích za 690 tisíc korun, 1+1 v Rotavě za 699 tisíc korun, 2+1 v Horním Slavkově za 700 tisíc korun, další byt v Rovné, tentokrát 3+1 za rovných 700 tisíc korun, další dva byty 2+1 v Ústí nad Labem po 735 tisících korun a nakonec pak přikoupíte 1+1 v Chomutově za 750 tisíc korun. Rozpočtový hlídač hlásí celkovou útratu na prahu 8,5 milionu korun.
A teď si zhruba spočítáme čisté měsíční cash flow. Na jedné straně si bereme sedmimilionovou hypotéku. To aktuálně znamená zhruba 36 tisíc korun měsíční splátky při půjčce na třicet let. A příjmy? Z tria „startovních“ bytů, které byste pořídili i bez hypotéky, máte 21 tisíc korun. A pak tu máte deset, ano, zdá se to neuvěřitelné, deset dalších bytů koupených na úvěr. Z tohoto už poměrně diverzifikovaného portfolia zahrnujícího i větší byty můžete při střízlivém odhadu těžit dalších 70 až 80 tisíc korun měsíčně.
Výsledkem může být měsíční přebytek hotovosti kolem šedesáti tisíc korun. Z toho aktuálně pokryjete například pronájem luxusního bytu 5+1 v pražských Dejvicích o ploše 174 metrů čtverečních za 40 tisíc korun bez poplatků. Růst nájemného v budoucnu bohatě pokryjete z růstu nájemného z vlastního portfolia bytů. Jak naložíte s dvaceti tisíci korunami měsíčně kapesného navíc, už necháme na vás. Hodně štěstí a snad nemusíme zdůrazňovat, že opatrnost je obzvláště v případě našeho investorského záměru určitě namístě.
