Jaroslav Bukovský: Kde se ještě dají sehnat levné byty a kde se naopak vyplatí poslat je už dál?
Jedna ze zásadních otázek, které si lidé od pradávna pokládají, zní zhruba takto: Čím se liší smolaři od úspěšných lidí? Přece to nemůže být jen opakující se dílo náhody, musí za tím být nějaká vlastnost, schopnost. Nebo nějaký zvláštní druh intuice? A co je tím skutečným „gros“ nemilosrdně selektujícím lidi do dvou protichůdných skupin? Rozdíl v chování obou táborů přitom prakticky není na první pohled viditelný. Smolaři i úspěšní lidé dělají prakticky ty samé věci. Často ale platí, že v různém okamžiku. Zásadní rozdíl je jednoduše v načasování.
Ve finančnictví je tento rozdíl samozřejmě nejviditelnější na burzách, podstatnou roli však hraje prakticky všude jinde v životě. Od správného timingu přechodu přes silnici přes klíčové momenty ve vztazích a v práci až třeba po koupi bytu. Pořízení nemovitosti je významný životní krok a paradoxem zůstává, že právě zde je procento špatně načasovaných rozhodnutí opravdu vysoké.
Tíha závažnosti rozhodnutí svazuje ruce i ducha, vydatně pracuje také fomo efekt, tedy obava, že mi uteče úžasná příležitost, na které už mnozí vydělali, a výsledkem bývá nákup i prodej v ten nejméně vhodný okamžik. Nejvyšší zájem o byty se potom objeví ve chvíli, kdy jsou poblíž cenového vrcholu, a naopak. Otevřené okno slev využijí jen lovci schopní plavat v protiproudu, paradoxně ti chudší pak do trhu naskočí na podstatně vyšších cenách.
Co pražská čtvrť, to jiný příběh
Aktuální trh s byty není jednolitý, jeho trendy nemají přehlednou jednoduchou logiku a neplatí na něm univerzální pravidla. Je to trh v přerodu ze stagnace k růstu, přičemž tato takřka kafkovská proměna neprobíhá simultánně ani v rámci času, ani třeba v rámci regionů. A tak dnes existují oblasti, kde se okno slev poptávkovým průvanem už přibouchlo, přitom stačí popojet pár zastávek vlakem a cestující a kupec bytu či domu v jedné osobě vystoupí na místě zaslíbeném dokonalým dealům. Právě takovou mapu Česka, nebo chcete-li nákupní bedekr, se zvláštním důrazem na metropoli, se nyní pokusíme sestrojit.
Pro poslední rok jsou typické až extrémní a hlavně zcela rozdrobené cenové skoky, jakkoli by se mohlo zdát, že se trh probouzí až v posledních měsících. Symbolem je hlavní město Praha. Průměrná cena bytu letos v červnu oproti loňsku stoupla (statistiky RealityMIX – a ano, žádné statistiky nejsou bezchybné) o čtyři a půl procenta. Jenže co městská část, to zcela jiný příběh. Nicméně jedno mají společné: nikde oproti loňsku průměrná cena neklesla. Obrat k růstovému trendu je tedy zřejmě univerzálně platný, ovšem ve zcela odlišné intenzitě.
Tak si představte, že zatímco loni, v krásných červnových dnech roku 2023, stál metr čtvereční bytu v Praze 1 sto šedesát tisíc korun, v současnosti je to 185 tisíc. Tedy zhruba o patnáct procent víc. Zdrojem je přetrvávající idea nákupu drahého, leč v čase stabilně atraktivního artiklu. Centrum metropole se nicméně tváří, jako kdyby si dokázalo „střihnout“ už i korekci. V červnu průměrná cena centrálního metru oproti květnu o několik procent poklesla.
Podobný obrázek nabízí třeba Praha 9. Ta platí spolu s Prahou 4 za nejlacinější městské části. A na obou je znát, že relativně levná vstupenka do metropole nedala v posledním roce kupcům spát. Metr v obou městských částech tak v průměru podražil o čtrnáct procent. Skutečně bláznivý vývoj ale najdeme v Praze 7. Progresivní čtvrť plnící se koupěschopnými lidmi přepsala ceníky svých bytů opravdu dramaticky. Zatímco před rokem stál metr čtvereční 129 tisíc korun, nyní je to rovných 160 tisíc. Tedy takřka o čtvrtinu víc.
Tajný tip: Praha 10 nebo Jihlava
Pojďme se však podívat na čtvrtě, které si zachovaly od cenového růstu aspoň trochu odstup. Zčásti je to třeba Praha 2, kde ceny narostly „jen“ něco kolem šesti procent. Ale plně chápeme, že metr čtvereční na Vinohradech za 161 tisíc korun nejspíš nebudete považovat za spásné řešení vašeho bytového a potažmo investičního rébusu.
Úplně nejpomaleji v Praze rostly za poslední rok ceny ve třetí městské části. Nejen sugestivní žižkovská atmosféra láká na byty téměř v centru Prahy s cenovkou periferie. Totiž 140 tisíc za metr. Dobře, ani to není zrovna lidovka, uznáváme. Tak tedy tajný tip: Praha 10. Momentálně nejlevnější metr čtvereční v metropoli za 117 tisíc, a navíc se toho lovci slev zatím nedomákli – za poslední rok tu byty podražily o pouhá tři procenta.
Pokud vás nezajímají byty v hlavním městě, otevírají se vám dveře k, aspoň z pražského pohledu, neuvěřitelným cenovkám. Investoři například velmi rychle pochopili, že loňská cena 44 tisíc za metr čtvereční ostravského bytu dává smysl. Dnes je o 22 procent výše. To samé platí pro Liberec. Ale pořád jsou to jiné řády než v hlavním městě.
A na co se zatím zapomnělo? Například na tradičního rekordmana, Ústí nad Labem. Ceny tu v posledním roce fakticky stagnují. Stejná je situace ve Zlíně. Tajnými tipy pak mohou být Jihlava či Hradec Králové. Dopravně dobře dostupná města zatím podražila jen zhruba o šest procent a třeba na svou šanci teprve čekají. Good Luck!
