Druhá míza realitních fondů. Úroková revoluce jim dodá palebnou sílu i nákupní apetit
Realitní fondy mohou po několika nelehkých letech znovu zazářit na investičním nebi. Pomohou jim k tomu klesající úrokové sazby, které nejen v Česku odblokují velkou porci peněz ležících ladem na spořicích účtech. Zároveň posílí fondový akviziční apetit, čímž rozšíří pole působnosti pro budoucí výnosy investorům. Na loňskou výkonnost zejména retailových fondů ovšem citlivější burziáni v dobrém vzpomínat nebudou, většina nedosáhla na obří českou inflaci. Letošní rok ale zatím na frontě cenového vývoje přinesl vítané zklidnění, a realitní fondy tak mohou být opět v kurzu.
„V důsledku vývoje na realitním trhu se českým fondům v poslední době otevřelo okno příležitosti k výhodným nákupům komerčních nemovitostí v Polsku a v západní Evropě. Důvodem byl výraznější pokles cen těchto nemovitostí v zahraničí než v Česku, kde se ceny měnily jen mírně,“ popisuje jednu z aktuálních možností investice tuzemských realitních fondů mluvčí společnosti Investika Markéta Dvořáková Fišerová.
Okno výhodnějších cen se sice podle ní přivře, až začnou v eurozóně klesat úrokové sazby, Evropská centrální banka ale zatím tento klíčový okamžik poněkud odkládá. „Také v Česku očekáváme pokračování poklesu úrokových sazeb, které dále zlevní hypoteční úvěry a oživí trh s nemovitostmi. Pro investora do realitních fondů to bude znamenat, že hodnota těchto fondů poroste,“ zdůrazňuje Dvořáková Fišerová.
Důvodem, proč domácí fondy stále častěji cílí také za hranice, je české investiční menu. Vzhledem k rostoucímu počtu fondových hráčů je čím dál těsnější, alespoň pokud jde o kvalitní aktiva. „Český trh výkonnostně nedokáže naplnit požadavky nemovitostních fondů pro kvalifikované investory, a leckdy ani retailových,“ uvádí ekonom společnosti DRFG Martin Slaný. Důvodem jsou podle něj už mnohdy vysoké ceny, vykoupenost trhu a také určitá rozmazlenost kvalifikovaných investorů relativně vysokými výnosy z posledních dvou let. Právě snižování sazeb bude katalyzátorem pro zhodnocení fondového majetku a přirozeně povede k růstu akviziční aktivity, a tím i cen.
Nové nákupy zamíří i k alternativám
Postupně klesající úroky by měly realitním fondům otevřít dveře k novým nákupům, které za éry drahých peněz nemusely dávat ekonomický smysl. „Akviziční aktivity by měly oživovat zejména v oblastech logistiky, maloobchodu i kanceláří, které jsou pro investory už dlouhou dobu atraktivní,“ předpokládá Jiří Skotnica, šéf oceňování ve společnosti RSM.
Vedle klesajících sazeb centrálních bank by měla atraktivitu realitních fondů zvýšit i lehce oživující ekonomika nebo pokračující, i když zatím spíše liknavá nová výstavba. To se odrazí primárně v růstu cen komerčních nemovitostí. Oproti minulým obdobím se do popředí zájmu dostávají také alternativy jako nájemní bydlení nebo zařízení pro seniory.
„Na popularitě získávají i segmenty typu studentských apartmánů. U kanceláří předpokládáme mírný útlum způsobený hybridním modelem práce se zapojením částečné práce z domova i nutností výrazných zelených investic kvůli ESG požadavkům. To ale obecně platí i pro jiné typy starších nemovitostí,“ vysvětluje aktuální trendy portfolio manažer Amundi Czech Republic Jozef Murza.
Oblíbené mezi investory jsou stále i fondy sázející na retailové obchodní parky. „A to zejména díky jejich dlouhodobým nájemním smlouvám, které dávají fondům značnou míru stability,“ vysvětluje oblastní ředitel společnosti 4fin Jan Schwarzbach.
Zajímavým cílem se mohou stát brownfieldy nebo rozvojové nemovitosti. „Těch se jejich držitelé, nucení kvůli vyšším úrokovým sazbám navýšit podíl likvidity, budou ochotni zbavit jako první,“ myslí si portfolio manažer fondu Conseq realitní Vladan Kubovec.
Domácím drobným investorům hraje do karet i fakt, že kvůli geopolitické situaci Česko prakticky opustili zahraniční hráči, kteří ještě před začátkem konfliktu na Ukrajině kroužili kolem českých aktiv. Ta pak zůstala mnohdy k mání pro domácí investory. „Na místo zahraničních kupců nastoupili čeští zájemci, kteří v loňském roce stáli za osmdesáti procenty realizovaných transakcí a letos v prvním čtvrtletí dokonce za 100 procenty. Vidím zde proto pro české investory, ať už velké nebo malé, velkou příležitost,“ říká šéf Creditas investiční společnosti Petr Škoch.
Nových hráčů přibývá
Trendem posledních let je přesun peněz z fondů pro drobné investory do těch pro kvalifikované investory. U těchto fondů je sice podmínkou přinejmenším milionový vklad, díky slabší regulaci mají ale volnější ruce v investicích. Jakkoli jsou proto o něco rizikovější, mnohdy tak dosahují vyššího výnosu. U těch nemovitostních plyne často i z toho, že bývají orientovány na konkrétní developerské projekty.
Podle Vladana Kubovce z fondu Conseq realitní však bude většina peněz drobných investorů dále proudit do retailových fondů. „Jsou lépe chráněny zákonem a produkt je pod dohledem ČNB,“ zdůrazňuje Kubovec.
Rostoucí atraktivitu realitních fondů podle expertů potvrzuje nárůst počtu investorů i objemu investic, stejně jako vstup nových takto zaměřených fondů na trh. Vzhledem k tomu, že v minulých letech výrazně vzrostly úrokové sazby i ceny nemovitostí, koupě vlastní investiční nemovitosti se stala nedostupnou pro většinu obyvatel. Účast ve fondu tak mnozí vnímají jako efektivní náhradu.
„Investoři v realitních fondech vidí alternativu, se kterou lze dosáhnout stejného nebo dokonce lepšího výsledku i s daleko nižší investicí a současně bez nutnosti další angažovanosti a vynaložení energie drobného investora na vlastní správu nemovitosti,“ shrnuje mluvčí Investika investiční společnosti Markéta Dvořáková Fišerová.
Výnosnost fondu určuje i jeho oceňovací politika
Nemovitostní fondy určené drobným investorům loni vydělaly v průměru necelých 5,8 procenta. Letos některé cílí výše, sedm až devět procent například v případě svých fondů pro drobné hráče předpokládá Wood & Company. Oproti roku 2022, kdy většina nemovitostních fondů vykazovala rekordní zhodnocení, došlo v roce 2023 k významnému poklesu, kdy i mnoho dříve úspěšných fondů nepřekonalo inflaci.
Rozdíly ve výkonnosti fondů ale mohou být v budoucnu dramatičtější a budou do značné míry poplatné dosavadní oceňovací politice jednotlivých fondů. „Někteří jejich oceňovatelé nepromítli v plné míře změny na trhu, které ve svých reportech už delší dobu oznamují všechny renomované poradenské agentury sledující český a evropský nemovitostní investiční trh,“ upozorňuje portfolio manažer fondu Conseq realitní Vladan Kubovec. Některé z fondů tak teprve čeká střet s realitou a zapracování aktuálních tržních cen. Podle Kubovce by tak jejich růst nemusel být natolik výrazný jako doposud.
Kubovec proto doporučuje mít jako oceňovatele aktiv fondu lidi s neprůstřelnou pověstí: „Takové, kteří mají na trhu postavení a renomé, aby byli schopni ustát si svůj názor, i kdyby byl nepopulární, a zároveň mají přístup k datům z trhu, která většinou agregují a vyhodnocují velké poradenské společnosti.“
Pokud si investor vybírá, do kterého z fondů by vložil své peníze, měl by se vždy ptát se na způsob ocenění jeho aktiv. A pokud existuje záruka výnosu, měl by se pídit i po mechanismu jejího vzniku. Obecně odborníci radí zajímat se jen o takové fondy, u nichž je transparentní, z čeho výnosy generují. Zároveň by se tento výnos neměl v delším čase příliš měnit. „Stabilita výnosnosti fondu je jedním z prvních indikátorů, že se ve fondu patrně neděje nic nekalého,“ upozorňuje ekonom společnosti DRFG Martin Slaný.
Klíčové pro investory je rovněž vyhodnotit podmínky pro zpětný odkup podílových listů fondem. „Pokud je na vypořádání půl roku a více, nejsou v tu dobu prostředky úročeny, což samozřejmě snižuje dosažený výnos při exitu,“ připomíná Slaný.
