Dostatek nových bytů? Marná lásky snaha, drastičtější úroky přidusí developery i kupce
Developeři si pečlivě rozmýšlejí, zda opráší své bytové projekty zakonzervované během posledních dvou let, jež se nesly ve znamení drahých úvěrů. Příčinou je nový pohled finančních trhů na budoucnost českých úrokových sazeb. Ty zůstanou zřejmě na vyšších úrovních déle, než se doposud čekalo, a negativně ovlivní dostupnost hypoték i půjček developerům. Právě dostupné hypotéky, jimiž lidé financují rozhodující většinu vlastního bydlení, jsou klíčové pro rychlost, s jakou dokážou developeři byty rozprodat. Se svižností prodeje přitom stojí a padá ekonomika developerského byznys modelu.
„K odkládání nebo pozastavování projektů docházelo a stále dochází vedle drahého úvěrového financování i z důvodů přetrvávajících vysokých cen stavebních dodávek a nedostatečného povolování nové výstavby,“ uvádí analytik společnosti Central Group Ondřej Šťastný.
Ceny stavebních materiálů se podle něho stále drží v průměru o více než čtyřicet procent výše než na začátku roku 2021, a navíc se začátkem stavební sezony začaly opět růst. „Sazby komerčních úvěrů, na kterých bytová výstavba z velké části stojí, se stále drží okolo osmi procent ročně, zatímco ještě v polovině roku 2021 byly i pod dvěma procenty. Při této kombinaci výstavba nedává ekonomický smysl,“ dodává Šťastný.
V letošním prvním čtvrtletí se v Praze prodalo okolo šestnácti set nových bytů, což je téměř dvaapůlkrát více než před rokem. Přesto se ale nová výstavba ve větším nerozbíhá. „Developeři se v současné chvíli otřepávají z vysokých úrokových sazeb. Jak z těch, které zatěžují kupující, tak i z těch, které z hlediska financování zatěžují ekonomiku projektu,“ uvádí ředitel developmentu PSN Štěpán Smrčka s tím, že situace se sice zlepšuje, dění na trhu to ale významně neovlivní.
Posun v pohledu na sazby přinesla primárně nová prognóza České národní banky na počátku května. Ta nově očekává, že úrokové sazby budou v horizontu dvou let přibližně o jeden procentní bod výše, než s čím počítala předchozí prognóza z letošní zimy. Významným faktorem změny bylo přehodnocení pohledu na sazby americkou centrální bankou, která zřejmě pozdrží uvolnění své politiky.
„Každý developer pečlivě zvažuje načasování svých projektů, usiluje o maximální zkrácení doby, po kterou nese náklady. Zajímá jej tedy kromě ceny peněz zejména cena stavby a rychlost předpokládaného prodeje, aby mohl co nejdříve vrátit vypůjčené peníze investorům či bankám,“ vysvětluje uvažování developerů šéf realitní kanceláře Luxent Exclusive Properties Jiří Kučera.
Nejslabším místem je podle něho právě nedostatečně motivovaná poptávka. „Zejména z důvodu nejistoty, nakolik budou kupovat ti zájemci, kteří potřebují pro financování bytu využít hypotéku – a těch je na trhu většina, trvá tedy obava developerů, že nebudou moci dostavěné byty dostatečně rychle prodat, aniž by museli třeba i výrazně zlevňovat,“ zdůrazňuje Kučera.
Na dobu početnějšího zahajování projektů si podle něho ještě bude muset Česko počkat. Tvrdá čísla z trhu působí ještě skeptičtěji. Jak vyplývá z posledních dat Českého statistického úřadu, pozemní stavitelství, do kterého patří i bytová výstavba, prošlo největším meziročním propadem za poslední tři roky.
„Proces přípravy bytových domů do prodeje od záměru po stavební povolení je dlouhý pohříchu i několik let. Proto nelze očekávat výrazný nárůst počtu nabízených bytů během krátkého času,“ zdůrazňuje marketingový ředitel Finepu David J. Wodinský. První vlaštovkou může být postupné oživení trhu v metropoli.
„Někteří větší developeři již v Praze v důsledku klesajících hypotečních úroků a zvyšujícího se zájmu ze strany kupujících rozjíždějí projekty, které byly kvůli prudkému poklesu poptávky od roku 2022 pozastaveny,“ říká Vlastimil Šedivý z Feira Real Estate. V metropoli by letos mělo být podle něho dokončeno kolem pěti tisíc nových bytů. „Část z nich je již dopředu zamluvena investory, kteří se zaměřují na nájemní bydlení,“ dodává Šedivý.
Výstavbu v metropoli nicméně brzdí i vzájemné bedlivé sledování hráčů navzájem. „Developeři v Praze si udržují svůj malý oligopol na trhu s rezidenčním bydlením. Ve své podstatě řídí stranu nabídky, což v důsledku ovlivňuje i cenu,“ říká šéf realitního portálu Videobydleni.cz Jakub Veverka. Současné umístění velké porce nových bytů na trh by se negativně odrazilo na byznysu celé branže. Projekty proto uvolňují na trh postupně tak, aby neovlivnili cenu směrem dolů, a pečlivě sledují, jakou rychlostí trh nové byty vstřebává.
