Divoká karta odložené hypotéky. Úroková sleva nespasí, celkový účet za bydlení se může prodražit
Spekulovat na výraznější zlevnění hypoték a odkládat půjčku s vidinou úrokových úspor je bláhové a v důsledku se taková strategie může vydatně prodražit. Dlouhodobé dno sazeb je totiž pravděpodobně nečekaně blízko a v měsíční splátce za průměrnou výši české hypotéky se odrazí slevou maximálně v řádu nízkých tisícovek. Trendově naopak letos sílí záměry lidí pořídit si vlastní bydlení. Ti zatím dotahují svá rozhodnutí do konce jen zčásti a nákup nemovitosti v tuto chvíli tak s sebou může přinést cenovou výhodu. Období určité realitní „letargie“ bude mít ale své omezené trvání.
„Pokud se s hypotečními sazbami dostaneme v průměru někam mezi čtyři až pět procent, tak to může být takový ten nový normál na hypotečním trhu. Sazby nepůjdou na nějaké extra nízké úrovně,“ uvedl ve velkém rozhovoru pro e15 v polovině července člen bankovní rady ČNB Tomáš Holub.
Podle radního trhy již v předstihu do značné míry odhadly intenzitu snižování sazeb centrální banky a hlavní poskytovatelé hypoték podle toho upravili sazby. „Hypoteční sazby začaly klesat celkem brzo a moc prostoru pro další výrazný pokles tu už není,“ dodal Holub, podle něhož jsou například sázky na pokles sazeb na polovinu nerealistické.
VIDEO: Rozhovor s investorkou Martinou Špacírovou z Hartenberg Holding pro FLOW . Do čeho se vyplatí investovat?
Vodítkem bank pro tvorbu hypotečních ceníků jsou mezibankovní úrokové sazby odrážející náklady bank na zajištění zdrojů pro financování hypoték. Pokrytí pětileté fixace tak například banky aktuálně vychází na roční úrok 3,4 procenta, což při obvyklé hypoteční marži kolem jednoho procentního bodu střednědobě věští sazby kolem 4,5 procenta. Tržní sazby tak odrážejí očekávání o intenzitě uvolňování měnové politiky centrální bankou. Ta k němu přistoupila na sklonku minulého roku.
„Postupné snižování sazeb centrální bankou se nejvíce projevilo na poklesu úrokových sazeb hypoték s krátkými fixacemi. Klientům to umožňuje aktuálně využít jedno- až tříleté fixace a ve střednědobém horizontu flexibilně reagovat na nové podmínky,“ uvádí Michael Pupala, generální ředitel Modré pyramidy stavební spořitelny. Pokles sazeb na delších fixacích podle něho letos nebude tak rychlý i kvůli trvající nejistotě ohledně dalšího vývoje inflace.
Poslední data České bankovní asociace za červen uváděla průměrnou sazbu za půjčku na bydlení 5,06 procenta. Při typické výši tuzemské hypotéky kolem 3,7 milionu korun by pak u dvacetileté smlouvy znamenalo případné snížení sazby o jeden procentní bod měsíční „slevu“ splátky nepřevyšující dva tisíce korun.
„Vyčkávat s hypotékou nedává žádný smysl, jde o flexibilní produkt, který můžu v budoucnu přenastavit za minimální náklady. Navíc jsou aktuálně dostupné i kratší fixace, a pokud by sazba za rok výrazněji klesla, dává mi například volba jednoleté fixace plnou svobodu,“ soudí expert společnosti Broker Trust Libor Vojta Ostatek.
Mezitím zájemci začínají podstatně více monitorovat realitní trh. „Lidé se zajímají o nemovitosti více než v minulém roce. Z hlediska počtu zobrazení inzerátů na Sreality.cz můžeme v prvním půlroce mluvit o meziročním nárůstu přibližně o 7,4 procenta,“ tvrdí manažerka oborových služeb Seznam.cz Hana Kontriš s tím, že doba inzerce u nemovitostí určených k bydlení se už obecně ve velkých městech opět zkracuje. Očekává přitom, že se tento trend pozvolna ukáže i u dalších lokalit.
„Kupující by měl počítat s variantou, že čekání na levnější hypotéku může znamenat zaplacení vyšší ceny nemovitosti. Sice ušetří půl procentního bodu na sazbě hypotéky, avšak zaplatí za byt třeba o pět procent více,“ zdůrazňuje ekonom banky Creditas Petr Dufek. Podle Kontriš je řešením nákup nemovitosti nyní s hypotékou s kratší fixací a v budoucnu její refinancování za výhodnějších sazeb.
Důvodem pro dřívější sjednání úvěru může být i blížící se zavedení poplatku za předčasné splacení hypotéky. Ten vstoupí v platnost od letošního září a mimořádné splacení půjčky, což se vztahuje i na její refinancování u jiné banky, může vyjít i na několik desítek tisíc korun a může tak do značné míry smazat efekt refinancování za nižší budoucí sazbu. Při předčasném splacení začnou banky a stavební spořitelny od září klientům účtovat čtvrt procenta z nesplacené části úvěru, a to za každý rok do konce fixace, poplatkovým stropem je přitom jedno procento.
V součtu zmiňované důvody se mezitím projevují v oživení hypotečního trhu. „Poptávka po hypotékách v posledních měsících sílí i z titulu obav, že opětovně začnou růst ceny nemovitostí,“ říká Marek Richter, vedoucí hypotečních služeb Air Bank. Banky a stavební spořitelny tak podle statistik ČBA Hypomonitoru poskytly domácnostem v červnu hypotéky ve výši 24,2 miliardy korun. Objem poskytnutých hypoték tak byl nejvyšší od března roku 2022 anebo o takřka tři čtvrtiny vyšší než v červnu loňského roku.
Celkem pak za první polovinu roku rozpůjčovaly banky v hypotékách 117 miliard, tedy o osmdesát procent více peněz než v prvním pololetí loni. Ve srovnání s první polovinou roku 2020 je však objem stále o zhruba desetinu nižší.
