Developeři v úzkých? Zdražuje se jejich financování, některé projekty přestanou dávat smysl

Čeští developeři  s napětím sledují zdražování eurových úvěrů. Jejich nákladnost totiž během několika týdnů od počátku blízkovýchodní krize vzrostla takřka o čtvrtinu a rychleji než v případě korunových půjček. Zejména ti z tuzemských hráčů orientovaní na development  komerčních nemovitostí jsou přitom na vývoj financování ve společné měně extrémně citliví. Jde totiž o byznys, ze kterého se už prakticky vytratila česká měna, a to jak z hlediska tržeb, tak financování. V kombinaci se současnou situací na tuzemském trhu se tak dražší peníze stávají výzvou pro ekonomiku některých projektů. 

Nákladnost eurových půjček vyplývá z vývoje takzvaných swapů. Jde o nástroj, který v sobě bez ohledu na aktuální politiku centrální banky dané měny koncentruje aktuální byznysové vlivy a převádí je do „řeči peněz“, konkrétně nákladů na financování. Po startu války v Íránu prudce zdražilo financování v korunách, ale ještě více v eurech. Zatímco tržní půjčka v korunách ze svých minim v závěru února podražila zhruba o 21 procent, nákladnost eurové půjčky šla vzhůru dokonce asi o 24 procent. 

„Eurové swapy se přímo promítají do celkových nákladů financování. Nedávný nárůst sazeb přisuzujeme aktuální geopolitické situaci. Věříme, že jde o přechodný jev a brzy dojde ke stabilizaci tohoto krátkodobého výkyvu,“ uvádí portfolio manažer Wood Real Estate Marek Herold. Přímo se týká jen části developerského trhu. „Eurové swapy se primárně dotýkají developerů komerčních nemovitostí, protože u rezidenčních projektů je dluhová služba standardně sjednávána v českých korunách,“ vysvětluje Herold. 

Například úrokový swap odrážející nákladnost pětileté půjčky v eurech se z hodnoty kolem 2,35 procenta v závěru února vyšplhal podle dat Reuters na současných 2,91 procenta, a je tak nejvýše zhruba od poloviny roku 2024. Zdrcující je už jen tempo růstu tohoto ukazatele. Obdobně silným růstovým skokem naposledy prošel v závěru roku 2024 po zvolení Donalda Trumpa americkým prezidentem. To si trh vykládal jako silný inflační impuls spojený s očekáváním, že centrální banky budou muset udržovat své sazby setrvale na vyšší úrovni než v případě vítězství demokratického kandidáta. 

„U projektů s menší rezervou to může zhoršit návratnost natolik, že je budou muset upravit nebo odložit, případně si na financování sáhnou jen silnější projekty,“ říká obchodní ředitel Creditas RE Borek Simandl. Zdražení peněz přitom nastalo v okamžiku, kdy pronájem alespoň v části trhu nepřináší nikterak závratné výnosy. 

„Jednoduše se výrazně zúžil prostor pro byznysovou chybu. Problém totiž není jen samotná výše sazby, ale její kombinace s dlouhodobě napjatými výnosy,“ zdůrazňuje partner Feira Real Estate Vlastimil Šedivý. Ty jsou podle něho u řady projektů relativně nízko. „Jakmile se náklad na dluh posune nahoru, dochází k dalšímu stlačení marže mezi výnosem a financováním,“ dodává Šedivý. 

V praxi vede podle expertů současný vývoj trhu k tomu, že developeři projekty znovu přepočítávají, častěji upravují kapitálovou strukturu a ve větší míře zapojují vlastní kapitál. Banky zároveň zpřísňují přístup, prodlužují schvalovací proces a jsou selektivnější zejména u projektů bez silného předpronájmu nebo předprodeje. Pokud by financování dále zdražovalo, dá se podle odborníků očekávat tlak na odpovídající zdražování nájmů. „To by se promítlo do korekce valuací a u části trhu i do odkladu nebo přepracování projektů,“ dodává Šedivý s tím, že nejcitlivější jsou v tomto ohledu projekty s nižší marží nebo vyšší mírou spekulace.