Byt v Praze se zaplatí za 74 let. Vidina snadného zhodnocení mizí i z regionů, investoři volí plán B

Éra pohádkových výnosů  z garsonky v Mostě je minulostí. Dnešní realitní trh naráží na limity dostupnosti i rentability nájmů. Zatímco Praha  láká spíše na spekulaci, regiony bojují s klesající návratností. Tradiční honbu za vlastním investičním bytem nahrazuje crowdfunding a nemovitostní fondy. 

Je krásný letní den roku 2014 a pan Jiří právě kupuje na severu Čech svůj první investiční byt. Jde o slunný jednopokojový byt v Mostě o 25 metrech čtverečních, jako startovní byt pro mladý pár tak akorát. Jiří není nikterak zámožný investor, žije v Praze a na poměry metropole má průměrný příjem. Vstup mezi  majitele nájemních bytů  však pro něj nemá vysoký práh. Za byt v Mostě dává sumu, která odpovídá pouhým pěti měsíčním výplatám. Platí sedm tisíc korun za metr čtvereční, 28 tisíc korun za místo pro manželskou postel a 175 tisíc korun za celý byt. 

Byznys plán byl triviální: obratem byt pronajmout. Tehdy to šlo za 135 korun za metr. Byt tedy pronajal za necelé tři a půl tisíce korun. Optikou výnosu to znamenalo, že byt mu na nájemném ročně nesl kolem 22 procent, tedy více než dvojnásobek dlouhodobého průměru amerických akcií. 

Byt se Jiřímu zaplatil za necelých pět let, ale nejen to. Navíc se výrazně zhodnotil. Dnes má cenu 960 tisíc korun. Investice se tak Jiřímu zhodnotila téměř o 450 procent, v průměru bezmála o šestnáct procent ročně. 

I kdyby celou dobu Jiří nezvyšoval nájem, inkasoval by na něm dodnes v souhrnu téměř 450 tisíc korun. Celková bilance jeho investice je mimořádná: výnos na prahu 800 procent a průměrný roční výnos 20 procent. Něco takového nedokázal ani legendární věštec z Omahy Warren Buffett. 

Jiří tušil, že pro investice do nemovitostí už bude jen hůře. Měl pravdu, i když ne tak docela.

Levná Praha?

Cena mosteckého bytu z našeho příkladu se aktuálně v Praze běžně platí za jediný metr čtvereční. Přitom pohledem některých odborníků z trhu jsou byty levné. Z jakého úhlu pohledu? Optikou budoucnosti. 

„Odhadujeme, že za deset let se může průměrná cena bytu v Praze pohybovat kolem 320 tisíc korun za metr, případně i výše. V atraktivních lokalitách se bude jednat v průměru až o 500 tisíc korun za metr,“ soudí realitní makléř společnosti Luxent – Exclusive Zdeněk Jemelík. 

Dvoupokojový byt za dnešních osm milionů by tak za dekádu stál zhruba dvojnásobek. Odpovídá to ročnímu zhodnocení na prahu 7,2 procenta. To mimochodem není ani poloviční tempo oproti minulému roku. Jenže názory na budoucí tempo růstu cen bytů se zásadně různí. Zatímco v uplynulých letech rostlo prakticky všechno, co mělo kliku a práh, v příštích letech může být růst selektivní a průměr nebude smysluplná veličina. Dosud trh přál všem, v příštích letech se však situace může proměnit. Více než kdy dříve totiž bude záležet na investorské volbě.

Rozhodne konkrétní dům

„Největší riziko dnes není samotný trh, ale špatný výběr,“ upozorňuje ředitel prodeje PSN Jaroslav Macháč. Nejvíce porostou kvalitní byty v dobrých lokalitách, zatímco průměrné nemovitosti mimo poptávané oblasti mohou stagnovat. „Rozhodující nebude Praha jako celek, ale konkrétní dům, ulice a kvalita projektu,“ říká Macháč. Špatná volba nemovitosti může přitom celý zářivý příběh o nákupu investičního bytu jednoduše zbořit. 

Nákupy pražských bytů jsou totiž primárně tažené spekulací na další růst cen, nikoli – jak by bylo v „obyčejném“ světě přirozenější – solidním výnosem z pronájmu. Ten je totiž v Praze aktuálně podstatně méně atraktivní než běžný spořicí účet.

„Poptávku živí zájem o vlastní bydlení za každou cenu a spekulace na pokračující růst cen bytů. Tyto faktory prozatím převažují nad racionálními úvahami o relativní nevýhodnosti těchto investic,“ uvádí ekonom banky UniCredit Jiří Pour. Ekonom sází na ochlazení trhu a postupné splasknutí cenové bubliny, načasování je prý ale nejasné. „Aby se dlouhodobě uvažujícímu investorovi dnes nákup bytu vyplácel, musel by podle našeho odhadu věřit v udržitelný růst cen bytů okolo sedmi procent, což nepovažujeme za realistické ani my ani například Česká národní banka,“ dodává Pour.

Doba návratnosti na historickém maximu

Průměrný český byt vynáší na nájemném podle lednových dat banky UniCredit 3,6 procenta, v rámci jednotlivých regionů pak nejméně právě v hlavním městě, a to 3,3 procenta, tedy méně, než tou dobou nabízely nejlepší spořicí účty na trhu. Výnosnost ještě dále dramaticky klesne, pokud do ní investor započítá amortizaci bytu v obvyklé míře dvou procent ročně. „Odhadovaná čistá výnosnost průměrného českého bytu v lednu vychází na 1,65 procenta,“ říká Pour. Touto optikou by se tuzemský byt zaplatil za bezmála 61 let. Ještě podstatně horší návratnost hlásí Praha. S čistým výnosem kolem 1,35 procenta by investor musel vyčkat dokonce 74 let. Doba návratnosti se zároveň zvýšila na dosavadní historické maximum, podobně jako na vrcholu pandemie, kdy enormně vzrostla poptávka po bytech a spolu s tím vystřelily i jejich ceny. 

„Pokud bychom porovnali aktuální nájemní výnosy a pořizovací cenu bytů, dostáváme se napříč celým Českem na pandemická minima,“ potvrzuje mluvčí Bezrealitky František Brož. S výjezdem do regionů se sice zvyšují naděje na vyšší očekávaný růst cen bytů i atraktivnější výnos z nájemného, nůžky mezi metropolí a zbytkem země se však uzavírají. 

„Modelová návratnost v případě umoření aktuální ceny bytu aktuálním nájmem se nejvíce zhoršila v Ústeckém kraji, a to meziročně o čtvrtinu,“ uvádí Brož. I přesto se zde podle něj byt zaplatí výrazně dříve než v jiných krajích. „Kvůli růstu cen se návratnost zhoršila také v Hradci Králové, a to dokonce o něco více než o čtvrtinu,“ dodává Brož. Jediný kraj, kde se návratnost zlepšila, je podle statistik Bezrealitky Středočeský, a to kvůli růstu nájmů v posledních měsících. Právě nájemné je přitom podle stejného zdroje kamenem úrazu v některých krajských městech, kde podle expertů naráží na svůj strop a nelze očekávat jeho další skokový růst.

Boom nepřímých investic

O co menší byla v posledních letech mobilita lidí za prací, o to více se stěhoval kapitál. Ten si po českých městech pro sebe vyzobával to nejlepší: objevil a zhodnotil zapomenuté, ale perspektivní lokality a výrazně snížil rozdíly v realitních investicích v metropoli a ve zbytku Česka. Ceny bytů napříč Českem pádící nahoru podstatně rychleji než tuzemské výplaty si vynutily razantní proměnu formy, v jaké lidé investují do rezidenčního bydlení a realit obecně. Vedle individuálního investování do realit zažívá Česko boom nepřímých investic v tomto segmentu – ať už ve formě fondů, crowdfundingu nebo například developerských dluhopisů. Co koncept, to z hlediska výnosů i rizika pokaždé jiný příběh. 

„Nemovitostní fondy dávají smysl investorům, kteří chtějí diverzifikaci, profesionální řízení rizik a přístup k projektům, na něž by samostatně nedosáhli,“ soudí Tomáš Schmied z investičního fondu Tandem, který se zabývá akvizicemi bytových domů. Jak uvádějí statistiky portálu Nemovitostnífondy.cz, v roce 2024 vydělaly ty, které se orientují na drobné investory, v průměru kolem šesti procent, což zhruba odpovídá i jejich dlouhodobému průměru. 

Roste přitom množství fondů, které se zabývají investicemi právě do rezidenčních nemovitostí, primárně z prostého důvodu: pro drobné investory je takový koncept dobře srozumitelný.

Obdobným směrem míří i crowdfunding, který je ovšem pro investory zásadně riskantnější hned z několika úhlů pohledu. Investor tu dává své peníze do individuálních projektů, jež nemusejí mít silné kapitálové zázemí, transparentní strukturu ani důslednou kontrolu řízení. „U crowdfundingu se člověk stává věřitelem a doufá, že projekt, na který přispívá, vyjde. To je často enormní riziko. Zhotovitel projektu je totiž obvykle hodně zadlužený a ručení je zde prakticky nulové. Osobně bych si vybral raději investici prostřednictvím podílových fondů,“ uvádí analytik společnosti Swiss Life Select Tom Kadeřábek. Investor by si zároveň měl být vědom, že crowdfundingovou investicí vstupuje do podstatně méně regulovaného světa, než je segment nemovitostních fondů. Jako doplněk do realitního portfolia ale tyto nástroje dávají smysl. 

„V případě dluhopisů či crowdfundingového financování developerských projektů a stavebních firem existuje samozřejmě vyšší riziko, ale při vhodném mixu s bezpečnými aktivy může být tato cesta zajímavou alternativou k nákupu a péči o většinou předraženou fyzickou nemovitost,“ soudí ekonom banky UniCredit Jiří Pour.

Jak se zajistit na stáří?

Rozvinout se však mohou i zcela nové investiční cesty, jež zkopírují modely ze zahraničí. „Protože ceny v Praze už často přesahují možnosti jednotlivců, trh se začne masivně orientovat na spoluvlastnictví – lidé už nebudou kupovat celé byty na hypotéku, ale budou investovat do podílů ve velkých fondech nebo digitálních platformách, které vlastní celé rezidenční bloky,“ nastiňuje modelovou budoucnost investic drobných hráčů nemovitostní manažer společnosti 4fin Jan Schwarzbach. 

Drobný investor se tak podle něj stane spíše akcionářem velkých pronajímatelů. „Obdobně jako je to běžné na Západě, což mu zajistí podíl na výnosech z nájemného bez nutnosti řešit opravy nebo hledat nájemníky. Tento posun od vlastnění cihel k vlastnění výnosových práv umožní komukoli participovat na realitním trhu již s malými částkami, přičemž o samotnou správu a energetickou udržitelnost budov se postarají institucionální hráči,“ soudí Schwarzbach.

Výhoda diverzifikovaných portfolií složených z pochopitelného druhu aktiv ale naráží na pochybnosti o tom, zda je to skutečně segment rezidenčních nemovitostí, který má nejvyšší růstový potenciál na trhu. „Za zajímavější považuji v současnosti komerční prostory, které mohou nabídnout stabilnější výnos a z pohledu ceny za metr čtvereční vycházejí zpravidla lépe než rezidenční nemovitosti,“ soudí ekonom realitního portálu Videobydlení.cz Jakub Veverka. Společnost Colliers tak například jako preferované segmenty komerčních nemovitostí pro letošní rok jmenuje kanceláře a průmyslové nemovitosti. 

Éra, kdy mohl průměrně vydělávající člověk „posbírat“ pár bytů a zajistit se na stáří z nájemného, definitivně končí. Cesta k milionu z nemovitostí už nevede přes montérky a vymalovávání pokojů pro nájemníky, jak se do toho v roce 2014 pustil pan Jiří v Mostě, ale přes analýzu grafů a výběr správného fondu. Od vlastnictví konkrétního prahu a kliky se dnešní investoři posunuli k nákupu čísel v aplikaci. Cihly zůstaly, ale klíče od nich už drží někdo jiný.