Velké rodinné byty jsou nedostatkové zboží. Rychle zdražují až na pár výjimek

Se vzrůstající cenou bytů se nabídky developerů proměňují. Ještě před pár lety se stavěly malé a velké byty v poměru v podstatě půl na půl, zatímco teď se nabídka vychyluje ve prospěch menších metráží. Důvodem je především cena. Ta konečná je u malých bytů nižší, a to i přesto, že náklady za metr čtvereční jsou vždy vyšší. Rozdíl se ale nyní začíná zmenšovat. 

Podle analýzy Market Report společnosti Lexxus Norton jde přitom u velkých bytů o jeden z nejvýraznějších cenových posunů. Zatímco byty 1+kk v novostavbě stojí dnes podle reportu v průměru 209 tisíc korun za metr čtvereční, u bytů 5+kk je to zhruba 188 tisíc korun. Cenový rozdíl je tedy pouhých 10,4 procenta. Ještě před deseti lety byl rozdíl patnáctiprocentní, před pěti lety pak 13,8 procenta. 

„Zatímco malé byty byly historicky v přepočtu na metr čtvereční vždy výrazně dražší, v posledních letech se stále více projevuje nedostatek velkých rodinných bytů,“ líčí pro e15 šéfka Lexxus Norton Anna Gruberová s tím, že dostupnost kvalitního rodinného bydlení v žádaných lokalitách se stává jedním z klíčových témat pražského trhu. 

Poptávka po rodinném bydlení nezmizela

Důvodem přibližování cen je dlouhodobý nesoulad mezi nabídkou a poptávkou. Menší byty se prodávají nejrychleji, jednak kvůli celkové nižší ceně, za druhé proto, že oslovují větší počet lidí a tím pádem mají i větší investiční potenciál. 

„Větší rodinné byty se proto v nových projektech objevují v omezeném počtu. Poptávka po kvalitním rodinném bydlení přitom nezmizela. Rodiny, které hledají prostorný byt v dobré lokalitě, mají často velmi omezený výběr, zejména pokud požadují novostavbu, dobrou občanskou vybavenost a dopravní dostupnost,“ líčí Gruberová. Podle ní přitom nejde o krátkodobý výkyv, ale dlouhodobý strukturální problém pražského trhu. 

Netýká se to ale jen novostaveb, ale například i secondhandových bytů. Tedy alespoň některých. „Kvalitní větší rodinné byty v atraktivních lokalitách si svou hodnotu dobře drží. V poměru například ke garsonkám se cenové nůžky za metr začínají opatrně zavírat,“ líčí tiskový mluvčí realitního portálu Bezrealitky František Brož. 

Důvod vidí v tom, že v centrech měst větších bytů dlouhodobě ubývá. A pokud už se dostanou na trh, pak jako prémiové nemovitosti. U takových dochází podle Brože zhruba od letošního května k velkému zdražování, které trvá prakticky dodnes. 

Podobný trend sledují i developeři. „Kupující dnes neřeší cenu za metr čtvereční, ale celkovou částku. Proto se nejrychleji prodávají byty 1+kk a 2+kk, vidíme to i na našich projektech. Developeři na tuto situaci na trhu logicky reagují a staví víc menších bytů, velkých v nabídce tedy ubývá, poptávka po nich ale nezmizela. To je důvod, proč jejich cena roste. Rodiny, které potřebují větší byt, ho tak čím dál častěji hledají na okraji Prahy," líčí šéf developerské společnosti Neocity Oded Ber. 

Panelákové byty nezdražují tak rychle

Jiná situace je ale například u větších panelákových bytů nebo těch mimo centrum. Majitelé mají sice tendenci i tyto byty zdražovat, podle Bezrealitky ale už ve třetím kvartále letošního roku dostávali zpětnou vazbu, že to neodpovídá reálné poptávce. 

„Oba trendy, tedy rozevírání i zavírání cen vůči cenám garsoniér, mohou existovat současně, jen v různých částech segmentu velkých bytů. Zatímco malé byty si nadále drží cenovou prémii za metr čtvereční díky široké poptávce, u větších bytů stále více rozhoduje jejich kvalita, lokalita a cenová dostupnost,“ vysvětluje Brož. 

Gruberová z Lexxus Norton k tomu dodává, že zatímco u malých bytů cenu dlouhodobě podporovala především investiční atraktivita, u velkých bytů dnes stále výraznější roli hraje jejich vzácnost na trhu. V atraktivních lokalitách jsou zkrátka nedostatkovým zbožím. 

Fakt, že se větší byty v novostavbách prodávají pomaleji, nelze podle Gruberové přikládat tomu, že by o ně nebyl zájem. Poptávka je totiž více selektivní, okruh kupujících užší i proto, že pořízení velkých bytů vyžaduje podstatně vyšší rozpočet a rozhodovací proces bývá delší. 

„Byt 4+kk nebo 5+kk v zavedené rezidenční lokalitě s dostatkem soukromí, venkovním prostorem a parkováním má na trhu velmi dobrou pozici. Současně platí, že ne každý velký byt je automaticky nedostatkový. Velká dispozice s neefektivně využitou plochou, nevhodnou orientací nebo nepřiměřenou cenou může zůstávat v nabídce dlouho,“ líčí šéfka Lexxus Norton.