Nájemné v pražských áčkových kancelářích stoupá. Nová výstavba letos pokulhává

V letošním prvním čtvrtletí byla v rámci hlavního města Prahy dokončena pouze jediná administrativní stavba, a to první fáze projektu E-Factory, která je součástí projektu Pragovka Art District v Praze 9. Na trh přinesla 8 700 metrů čtverečních ploch. Do konce roku by měly být dokončeny další čtyři projekty o celkové ploše 17 900 metrů čtverečních. Z těchto čísel je zřejmé, že nová výstavba letos klesne na nejnižší úroveň za poslední více než dekádu.

„Výhledy do dalších let jsou už ale výrazně pozitivnější. Pro období druhého až čtvrtého čtvrtletí 2025 je naplánováno zahájení výstavby až devíti projektů o celkové rozloze 160 900 metrů čtverečních, jejichž dokončení by mělo proběhnout mezi lety 2026 až 2028,“ říká Josef Stanko, ředitel oddělení průzkumu trhu ve společnosti Colliers.

K projektům, jež jsou nyní ve výstavbě, patří multifunkční budova Hila  rostoucí v areálu Brumlovka v Praze 4. Za její realizací stojí Passerinvest Group. V přípravě je pak projekt BOKA Pankrác developerské společnosti Crestyl. Jeho výstavba by měla být zahájena v letošním třetím čtvrtletí. V Sazečské ulici v Malešicích pak transformací stávajícího areálu vzniká Oxyma. Ta je vlajkovou lodí a prvním technologickým centrem, které se staví v rámci širšího konceptu Technologického parku Malešice. Jeho developerem a zároveň hlavním investorem je skupina TTC.

Některé rozsáhlé projekty, jako například Smíchov City společnosti Sekyra Group, jsou již předem prodány a k pronájmu na volném trhu tudíž nabídnuty nebudou.

Ke slovu přicházejí rekonstrukce

Jak vyplynulo z průzkumu společnosti Colliers, na trhu pokračuje trend rekonstrukcí. V letošním prvním čtvrtletí byly zahájeny dvě. Modernizací prochází budova Isola, stojící od 80. let minulého století v pankrácké ulici Na Strži, která již napřesrok nabídne 8 200 metrů čtverečních kancelářských prostor. Dalším projektem je i rekonstrukce obchodního domu Kotva, v němž vzniknou exkluzivní kanceláře. Její dokončení je plánováno na závěr roku 2027.

„Stále častěji sledujeme i přeměnu starých kancelářských budov například na rezidenční projekty. Vzhledem k akutnímu nedostatku bydlení v Praze je tento přístup ekonomicky logický, kancelářskému trhu ale moc nepomáhá," vysvětluje Stanko. A dodává, že na druhou stranu může tento trend přispět k vytvoření vyváženého mixu funkcí, čímž se předejde vzniku kancelářských měst duchů.

Nedostatek volných prostor vytváří tlak na trh

Pražský kancelářský trh disponuje bezmála čtyřmi miliony metrů čtverečních moderních kancelářských s mírou neobsazenosti dosahující pouhých sedmi procent. Praha tak drží nejnižší neobsazenost ze všech hlavních měst střední a východní Evropy, což některé nájemce nutí odkládat, případně úplně rušit své plány na pronájem nových kanceláří. Všechny klíčové pražské kancelářské huby vykazují obsazenost mezi 93,7 a 96,1 procenta.

Výjimkou je oblast Budějovické v Praze 4, kde obsazenost překračuje 99 procent. Zde ovšem Česká spořitelna, která se bude stěhovat do projektu Smíchov City, zahájila odprodej svého současného portfolia, což vytváří nejistotu ohledně budoucnosti celé lokality. Z celkových 278 tisíc metrů čtverečních neobsazených ploch připadá čtvrtina na budovy dokončené v posledních třech letech a další čtvrtina na projekty z let 2009 až 2021.

Podnájmy, tradičně významná součást nabídky, téměř vymizely. K dispozici je pouze 19 000 metrů čtverečních, což představuje pouze půl procenta takzvané šedé neobsazenosti.

Flexibilní kanceláře stagnují

Segment flexibilních kanceláří zaznamenal minimální aktivitu. Společnost Scott.Weber pokračuje v přípravách center na Smíchově a finišuje dokončení prostor v historické budově NR7 v sousedství Kotvy. IWG otevře centrum v projektu Lighthouse v Holešovicích a nové centrum Signature v Pankrác Prime. Naopak uzavřeno bylo centrum Regus v Praha City Centre.

„Flexibilní kanceláře tvoří v Praze necelá tři procenta trhu, přičemž pouze část center je vhodná pro korporátní klientelu. Často se jedná o záměr, protože eventová nebo startupová komunita vyžaduje jiný přístup k provozu centra,“ vysvětluje Josef Stanko.

Poptávka po kancelářích se drží na nízké úrovni

I když aktivita na trhu je značná, první čtvrtletí podle Stanka zaznamenalo relativně nízkou hrubou realizovanou poptávku. Jednalo se o 87 700 metrů čtverečních, což je nejnižší objem od roku 2020. Čistá poptávka dosáhla 47 900 metrů čtverečních s podílem 55 procent, renegociace tvořily 40 procent a podnájmy zbytek.

Předpronájmy klesly na jedno procento objemu realizované poptávky. Zejména kvůli absenci spekulativní výstavby v posledních letech je k dispozici v rozestavěných kancelářích napříč městem jen asi 38 500 metrů čtverečních. Vliv měla i skutečnost, že ČEZ potvrdil koupi zbývajících tří budov v projektu Smíchov City.

„Ze zkušenosti víme, že před zahájením výstavby se transakce masově neuskutečňují, takže nyní se naše možnosti upírají především k projektům s blížícím se zahájením výstavby,“ podotýká Josef Stanko.

Centrum Prahy na historickém maximu

V prvním čtvrtletí roku 2025 referenční nájemné v centru Prahy poprvé dosáhlo 30 eur za metr čtvereční měsíčně. Tato úroveň se rozšířila z jednotlivých prémiových projektů na širší oblast centra města.

„Jsme si vědomi toho, že některé projekty takové, ale často i vyšší nájemné požadují a dosahují ho již delší dobu. Ale teprve nyní vidíme, že trh je dostatečně vyspělý na to, aby se tato úroveň nájemného vztahovala na širší oblast. Totéž platí pro hlavní kancelářské lokality kolem centra města,“ přibližuje situaci na trh Josef Stanko.

Nájemné v lokalitách širšího centra vzrostlo na 20 eur za metr čtvereční a měsíc, zatímco v okrajových částech zůstává na úrovni 16,50 eur. U typických budov třídy A poblíž stanic metra se průměrné nájemné meziročně zvýšilo o 3,3 procenta a za dva roky o 6,3 procenta na současných 17,4 eur za metr čtvereční a měsíc.

Rostoucí nájemné podle Stanka vede k tomu, že nájemci i pronajímatelé se snaží vytvářet dlouhodobá partnerství, často s cílem uzavřít nájemní smlouvy i na sedm či deset let. Při standardním opětovném pronájmu stávajících kancelářských prostor je dlouhodobá smlouva upřednostňována také z důvodu nákladného fit-outu a jeho účetní hodnoty a budoucích odpisů.