Investiční terno? Český byt se z nájemného zaplatí za šedesát let, smysl přestaly dávat i včerejší tutovky
11. 1. 2026 Jaroslav Bukovský
Průměrný hrubý výnos z nájemného v Česku klesl k úrovni nejlepších spořicích účtů.
Po započtení amortizace bytu čistá výnosnost nepokryje ani zkrocenou českou inflaci.
Na čistém nájemném se průměrný byt zaplatí za více než půlstoletí.
Koupě bytu na následný pronájem? V Česku jde o stále horší investici, důvodem je rychlý růst cen bytů na jedné straně a ochlazení až zmrazení růstu nájemného na straně druhé . Roční výnos z nájemného průměrného tuzemského bytu činí podle lednových dat banky UniCredit aktuálně kolem 3,6 procenta hrubého. Jen od konce léta tak klesl o dvě desetiny procentního bodu a přiblížil se historickému minimu z dob pandemického realitního šílenství. Ještě před rokem relativně výhodné české lokality se navíc noří do výnosového průměru. Velcí kupci tam totiž vyšroubovali ceny takovým tempem, že tyto oblasti známé investiční turistikou přišly o svou auru investičního terna.
„Poptávku nadále živí zájem o vlastní bydlení za každou cenu a spekulace na pokračující růst cen bytů. Tyto faktory prozatím převažují nad racionálními úvahami o relativní nevýhodnosti těchto investic,“ uvádí ekonom UniCredit Jiří Pour. Ekonom sází na ochlazení trhu a postupné splasknutí cenové bubliny, načasování je prý ale nejasné. „Aby se dlouhodobě uvažujícímu investorovi dnes nákup bytu vyplácel, musel by dle našeho odhadu věřit v udržitelný růst cen bytů okolo sedmi procent, což nepovažujeme za realistické ani my, ani kupříkladu Česká národní banka,“ dodává Pour. Právě spekulace na další enormní růst cen bytů se tak stává hlavním důvodem ke koupi bytu „dotujícím“ chabý výnos z nájemného.
Obdobně nevýhodné jako za pandemie
Zmíněná výše hrubého výnosu znamená, že investiční byt se v tuzemsku na nájemném zaplatí v průměru za 27 let . Podle Poura je z investorského pohledu namístě pracovat s výnosem po zohlednění amortizace bytu. „Odhadovaná čistá výnosnost průměrného českého bytu v lednu vychází na 1,65 procenta,“ říká Pour. Touto optikou by se tuzemský byt zaplatil za necelých 61 let. Doba návratnosti zároveň klesla na předchozí pandemické minimum. „Pokud bychom porovnali aktuální nájemní výnosy a pořizovací cenu bytů, dostáváme se napříč celým Českem na tříletá minima,“ potvrzuje mluvčí Bezrealitky František Brož.
Výnosy a potažmo návratnosti napříč regiony se liší, některé z doposud schůdných investičních cest se ale uzavírají. „Modelová návratnost v případě splacení ceny bytu nájemným se nejvíce zhoršila v Ústeckém kraji, a to meziročně o čtvrtinu,“ uvádí Brož. I přesto se zde podle něj byt zaplatí výrazně dříve než v jiných krajích. „Kvůli růstu cen se návratnost zhoršila také v Hradci Králové, a to dokonce o mírně více než čtvrtinu,“ dodává Brož. Jediným krajem, kde se návratnost zlepšila, je podle statistik Bezrealitky Středočeský kraj, a to kvůli růstu nájmů v posledních měsících. Právě nájemné je přitom podle stejného zdroje kamenem úrazu v některých krajských městech, kde podle expertů naráží na svůj strop a nelze očekávat další skokový růst.
Nejnižší návratnost napříč českými kraji je momentálně v Praze, a to třicet let. K metropoli se ale v této disciplíně rychle blíží řada dalších regionů, vedle Brna i Zlín či Plzeň. Nejrychleji se naopak byt zaplatí v Ústí nad Labem, a to za 17 let. Českou dvojkou v návratnosti jsou s necelými 24 lety Pardubice, trojkou pak s pětadvaceti lety Jihlava. Regiony přitom například ještě před pandemií nabízely na dnešní poměry enormní výnosnost. Kdo tak například koupil zkraje roku 2020 byt v Ústí nad Labem nebo v Ostravě, přišel si na výnos v obou případech přesahující devět procent.
Experti přitom neočekávají brzký obrat trendu, ba naopak. „Nájemné nadále poroste pomaleji než pořizovací ceny rezidenčních nemovitostí, tudíž výnosy z pronájmů budou klesat,“ soudí Jakub Veverka, hlavní ekonom realitního serveru Videobydleni.cz.