Češi rozehráli velkou realitní rošádu, nakupují pak bez ohledu na cenu
18. 11. 2025 Jaroslav Bukovský
Je to téměř k nevíře. Průměrný pražský byt je letos v listopadu o třináct procent dražší než před rokem. Poptávka je přesto k nezastavení a prodejci testují, co všechno ještě snese. Kdo je ochoten kupovat na tuzemském trhu za každou cenu? Žene zájemce k nákupu racionální úvaha, anebo pouhá frustrace, že jsou těmi posledními, kdo v Česku ještě nebydlí ve vlastním?
Nabídka pražských bytů je aktuálně takřka nejnižší od pandemického realitního šílenství v roce 2021. Limitované bytové menu je pochopitelným východiskem pro cenový růst, ten je ale stále akceptován i stěžejní částí strany poptávky. Její síla přitom nečerpá jen z neutuchajícího kultu cihly, investiční pochopitelnosti či nahromaděných rodinných úspor pomaleji utrácejících Čechů. V poslední době se bere i z realitních rošád v rodinném majetku. Příbuzní se tak častěji na byt skládají, a to třeba i z prodeje těch méně potřebných rodinných nemovitostí.
„I v době zahřátého trhu dokážou Češi, a to zejména nižší střední a vyšší střední třída, konsolidovat rodinný majetek a dosáhnout tak na vlastní bydlení,“ uvádí mluvčí Bezrealitky František Brož. Konkrétně podle něho rodiny přeskupují nemovitý majetek často tak, že se zbaví rodinného domu či rekreační nemovitosti. „Počty domů i chat a chalup v naší nabídce strmě vzrostly. Tedy nemovitostí, které se velice často prodávají právě kvůli tomu, aby rodina získala hotovost na nákup vlastního bydlení,“ zdůrazňuje Brož.
Jak uvádí statistiky Bezrealitky, počet rodinných domů v její nabídce vzrostl jen v posledním půlroce o čtvrtinu, rekreačních nemovitostí pak dokonce o čtyřicet procent. Trend naznačují i alternativní data.
Podle dat portálu Sreality se nabídka rodinných domů v celé řadě krajů blíží mnohaletým maximům. Kupříkladu v okresech Praha-východ a Praha-západ, tedy v bezprostřední blízkosti hlavního města, je nedaleko od pěti až osmiletého maxima; obdobná situace je i ve Středočeském kraji. Vývoj počtu rekreačních nemovitostí na trhu je podstatně sezonnější záležitostí, nicméně přinejmenším ve zmíněných oblastech jde už zhruba od poloviny roku 2021 sledovat mírně rostoucí trend v počtu rekreaček nabízených k prodeji.
Nákupy bytů domácnostmi přitom prošly zhruba mezi polovinou roku 2022 a 2023 pauzou a zpátky na trh je nalákaly právě slevy z této rok trvající cenové korekce. „Domácnosti si během období vysoké inflace a drahých úvěrů vytvořily finanční rezervy a své nákupy tehdy odložily. Nyní, při mírně nižších sazbách, se část z nich na trh vrací,“ uvádí makléř z Re/Max Alfa Jakub Žižka. Aktivní jsou ale i investoři, kteří vnímají nemovitosti tradičně jako bezpečný uchovatel hodnoty, a to primárně v českém prostředí. Na trhu se navíc v tomto smyslu více zviditelnil nový typ hráčů.
A totiž investiční fondy zaměřené na rezidenční nemovitosti. Ty jsou drobnými investory mnohdy vděčně přijímány jako náhražka za skutečný byt a méně kapitálově náročná cesta, jak se svézt na růstovém trendu v tomto segmentu trhu. „Investoři a fondy tvoří překvapivě silnou poptávku. V prostředí nejistých finančních trhů a rostoucích nájmů se byt stal znovu aktivem, které generuje stabilní výnos i příslib jistoty,“ zdůrazňuje člen investičního výboru fondu rezidenčních nemovitostí Tandem OPF Tomáš Schmied.
Odborníci přitom zdůrazňují, že nákup investičního bytu je momentálně spíše sázkou na jeho zhodnocení nežli formou, jak si díky pronájmu přijít dlouhodobě k atraktivnímu výnosu. „Aby se dlouhodobě uvažujícímu investorovi dnes nákup bytu vyplácel, musel by dle našeho odhadu věřit v udržitelný růst cen bytů tempem sedmi procent ročně, což nepovažujeme za realistické ani my, ani třeba Česká národní banka,“ soudí ekonom UniCredit Bank Jiří Pour. Byty na ročním nájemném podle něho aktuálně vynášejí méně než desetileté dluhopisy české vlády, a to navíc brutto. „Od výnosnosti bytů je třeba odečíst další náklady a rizika spojená s držbou nemovitosti,“ připomíná Pour.
U nákupů pro bydlení pak přetrvává historicky extrémní ambice vlastnit. Jak uvádí UniCredit, zatímco ve vlastním chce bydlet kolem 86 procent Čechů, reálně jich tak žije v současnosti zhruba 75 procent. „To vytváří prostor pro poptávku, která se jinak zdá být finančně iracionální. Tato část poptávky získává na síle spolu s vysokou dynamikou reálných mezd, což je právě případ posledních dvou let,“ zdůrazňuje Pour. UniCredit ve své prognóze předpokládá zpomalení růstu cen bytů na zhruba pět až deset procent v příštím roce. Nikdo z expertů pak neočekává, že by mělo v dohledné době dojít k poklesu cen bytů, a pod pojmem „vyfukování bubliny“ mají na mysli pouhé zpomalení tempa růstu cen.
